法人の不動産売却にはどんな税金がかかる？計算方法や節税対策も解説

法人が不動産を売却する際は、個人とは異なる税制が適用されるため、事前の理解が重要です。
税金の計算方法や控除の仕組みを把握することで、税負担を抑えながら効率的に売却を進めることが可能になります。
この記事では、法人が不動産を売却する際の税金の仕組みや計算方法、活用できる節税対策について解説します。

不動産売却における法人と個人の税金の違い

不動産を売却する際、法人と個人では税金の計算方法や負担額が異なります。
これらの違いを理解することで、適切な売却戦略を立てることが可能です。
ここでは、法人と個人における税金の違い、個人の不動産売却時の税負担、そして法人の不動産売却に適用される税制について解説します。

法人と個人における税金の違い

個人が不動産を売却した場合、譲渡所得は分離課税の対象となり、所得税と住民税が課されます。
所有期間が5年以下だと短期譲渡所得として約39.63％、5年を超えると長期譲渡所得として約20.315％の税率が適用されるため、保有期間によって大きく税負担が変わります。
たとえば、築年数が浅い物件を短期で売却すると、高い税率が適用されることから、予想以上に課税額が増えるかもしれません。
一方、法人の場合は、売却益を法人全体の所得に含めて計算し、法人税や法人住民税、事業税などが課されます。
また、他の事業所得との損益通算ができる点も大きな特徴で、計画的に売却益を組み合わせることで税負担を抑える戦略が立てられます。

個人の不動産売却の場合の税負担

個人が不動産を売却する際は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
売却時期の見極めや買い替え計画を考慮することで、こうした税率差を踏まえた最適な売却時期を検討できます。
また、個人の場合には譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が適用されるケースもありますが、居住用不動産であることや所有期間などの要件を満たさなくてはなりません。

法人の不動産売却に適用される税制

法人が不動産を売却した場合、売却益は法人税の課税所得に含まれ、資本金や所得額に応じた税率がかかります。
一般的な法人税の実効税率は約30％前後ですが、資本金1億円以下の中小企業は年800万円以下の所得に対して、15％の軽減税率が適用されます。
たとえば、資本金5,000万円の法人であれば、売却益が800万円を超える部分に対しては、通常の法人税率が適用されるため、売却前の収支予測や経費計上を綿密におこなうことが重要です。
さらに、法人は他事業の損失と相殺できる損益通算が可能で、他事業で生じた赤字を売却益と合算すれば、最終的な課税所得を減らせます。
なお、建物部分には消費税が課されますが、土地部分は非課税となる点にも注意が必要です。

法人の不動産売却の税金を計算する方法

法人が不動産を売却する際は、課税所得の計算方法や適用税率、支払う税金の種類を正しく把握する必要があります。
これらを理解すれば、スムーズな税務処理と効果的な節税対策をおこなうことができます。

税額の計算方法と適用税率

まず、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて売却益を計算します。
次に、法人全体の利益や損失を合算し、課税所得を求めます。
法人税率は、資本金や所得額によって異なり、中小企業の場合は800万円以下が15％、800万円超が23.2％です。
たとえば、課税所得が2,000万円の場合、800万円までは15％、残りの1,200万円には23.2％が適用されます。
これに法人住民税、法人事業税、地方法人税などが加算され、最終的な税負担となります。
税率自体は、個人の譲渡所得税率よりも低く見えることがありますが、所得全体に税金がかかるため、実際にはまとまった納税額になることも少なくありません。

法人が不動産売却時に支払う税金の種類

法人が負担する主な税金は、法人税や法人住民税、法人事業税、地方法人税です。
法人住民税には、法人税割と均等割があり、法人税割は法人税額に地方自治体が定める税率を乗じて計算されます。
均等割は、資本金や従業員数に応じた定額分で、赤字決算であっても支払いが必要です。
法人事業税は、事業所得に課される地方税で、自治体や業種によって異なる税率が適用されます。
地方法人税は、法人税額に一定の税率を掛けた国税で、地方交付税の原資となります。
これらを合計すると、売却益が大きい場合は相応の納税額になるため、事前に資金計画を立てておくことが大切です。
また、自治体によって税率や控除の制度が異なる場合もあるため、本社所在地や事業所のある地域の制度を調べておく必要があります。

他の所得と合算した際の税務処理

法人の場合、不動産売却益は他の事業所得と合算されるため、損失と相殺できるメリットがあります。
たとえば、ほかの事業で赤字が出ている場合は、その分だけ売却益を減らすことができます。
この仕組みにより、売却益が大きくても全体の課税所得を圧縮し、税負担の軽減が期待できるでしょう。
とくに、短期的に大きな売却益が出そうな年度は、設備投資などで損失や経費を増やすことで、法人税率の高い区分を回避する戦略を検討する価値があります。

法人だからこそできる節税対策

法人が不動産を売却する際は、効果的な節税対策を検討することで、税負担を抑えながら資金を有効活用できます。
ここでは、法人ならではの主な節税方法を解説します。

税率を抑えるための工夫

中小企業の場合、所得800万円を超えると税率が高くなるため、設備投資による特別償却や即時償却を活用し、課税所得を圧縮する方法があります。
役員報酬の調整や退職金の支給なども有効で、所得を分散させることで節税効果が期待できます。
また、事業年度を分割して法人を複数運営するスキームが検討されることもありますが、コストや手間が増すため、慎重に判断しなくてはなりません。

不動産投資を活用した節税方法

売却益が大きい年度に新たな不動産を購入し、減価償却費を計上することで、当期の課税所得を抑えられます。
木造物件など耐用年数が短い物件は、短期間に多額の減価償却費を計上できる可能性があり、効果的な節税につながるでしょう。
さらに、資産価値が安定している不動産を保有すること自体が、将来的な財務安定の一助となります。

特別控除の適用と活用方法

法人は、個人のように3,000万円の特別控除を利用できませんが、特別償却や即時償却に該当する設備投資をおこなうことで、売却益を相殺できます。
これにより、税率が高くなる水準を避けながら、法人全体の税負担を抑えることが可能です。
また、一定の要件を満たす投資促進税制などを利用すれば、年度ごとの利益調整に役立てることもできます。

まとめ

法人が不動産を売却する場合は、個人売却とは異なる税制を理解しておく必要があります。
税金の計算方法や適用税率、損益通算の活用などを把握し、計画的に対応することで余計な税負担を抑えられます。
さらに、法人特有の節税策を上手に取り入れることで、売却益を効率よく運用し、事業の拡大や資金繰りを安定させることができるでしょう。
法人に適用される税制は多岐にわたるため、専門家のアドバイスを受けながら最適な方法を検討することが大切です。
自治体ごとの税制や優遇措置も視野に入れ、長期的な経営計画に組み込むことで、より効果的な不動産売却を実現できるでしょう。