不動産の売却益とは？計算方法や節税のポイントを解説

土地や建物を売ると、売却益が生じることがあります。
しかし、不動産売却は頻繁におこなうものではないので、名前を聞いてもピンとこない方も多いのではないでしょうか。
売却益は売ったあとにかかる税金に影響するものなので、あらかじめ理解を深めておくと安心です。
今回は不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税のポイントについて解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の売却益とは？

まずは、売却益とはなにかについて解説します。

売却益とは？

売却益とは、不動産売却で得た収入から、経費を引いた金額です。
買主から支払われたお金=利益と思う方もいらっしゃることと思いますが、控除するものが複数あります。
控除できるものを差し引き、残ったお金が売却益ということです。
ちなみに土地や建物を売って得た売却益のことを、課税譲渡所得と呼びます。

不動産を売って利益が出たときは税金の納税義務が生じる

不動産を売って利益が出たときは、その利益に対する税金が課税されます。
売却益のことを課税譲渡所得と呼び、かかる税金の名前は譲渡所得税というものです。
譲渡所得税は所得税の一つであるものの、会社員の方が得ている給与所得とは別に区別されます。
納税額への影響を考えるときは、課税譲渡所得に着目することがポイントです。

利益が出たときは確定申告が必要

土地や建物を売って利益が出たときは、確定申告が必要です。
確定申告とは、1年間に得た所得を計算し、納税額を正しく税務署に申告する手続きを指します。
会社員の方であれば、毎年会社側が確定申告をおこなうのが一般的なので、あまりなじみがないかもしれません。
確定申告は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日～3月15日のあいだに、おこなう必要があります。
手続きの方法は、税務署窓口で申告書を受け取り、必要事項を記入して提出するのが一般的です。
郵送でのやり取りや、オンライン上でもおこなうことができます。
手続きを怠ってしまうと、無申告加算税といったペナルティーが課せられる恐れがあるので、期限内に申告をおこなってください。

通知はくる？

譲渡所得税においては、福岡市や糸島市などの自治体から、納付に関する通知書が届くわけではありません。
自動車税や固定資産税は、毎年通知がくるので、申告手続きをおこなったり納税を忘れたりといった心配はないといえます。
不動産を売って得た利益に対する税金に関しては、ご自身での申告と納税が必要です。

不動産売却をしたときの売却益の計算方法とは？

続いて、売却益の計算方法について解説します。
利益がどのくらいあるのかを把握するための計算方法は、下記のとおりです。
売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）
少し複雑なので、いくつかのステップにわけて計算するとわかりやすいです。

ステップ1：取得費を計算する

まずは、取得費がどのくらいあるのかを計算します。
取得費とは、売った土地や建物を購入したときにかかった費用のことです。
取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

●建物の購入費用や建築費用
●不動産取得税
●印紙税
●登記費用
●仲介手数料

不動産取得税とは、土地や建物を購入したときに、1度だけかかる税金です。
売買契約書には、契約金額に応じた印紙税を支払う必要があり、そのときにかかった収入印紙の金額も取得費となります。
また、不動産の所有者を変更するための登記費用も、取得費に含めることが可能です。
不動産会社に支払った仲介手数料も、経費として計上できます。

ステップ2：減価償却費を計算する

減価償却とは、月日が経過することによって価値が下がる資産を購入したときに、一定年数にわけて経費として計上することです。
建物は築年数の経過とともに資産価値が下がるため、購入時の価格をそのまま取得費として計上することができません。
そのため、下記の計算式を用いて、売却時の価値を計算する必要があります。
購入価格×0.9×償却率×経過年数
築年数がどのくらい経過しているかによって、減価償却費は変わります。

ステップ3：譲渡費用を計算する

取得費と減価償却費が把握できたら、次は譲渡費用を計算します。
譲渡費用とは、売却する際にかかった費用のことで、下記のものが挙げられます。

●印紙税
●登記費用
●住宅ローンの返済にかかった手数料
●仲介手数料
●解体費用

住宅ローンが残っている場合、完済しないと売却することができません。
一括返済するときには手数料がかかり、その手数料は譲渡費用として計上することができます。

譲渡所得税の計算方法

売却益が計算できたら、下記の計算式を用いて、譲渡所得税を算出することができます。
課税譲渡所得×税率
税率は、売った土地や建物の所有期間によって、下記のとおり異なります。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

所有期間が5年未満で売った場合、短期譲渡所得の税率が適用され、納税額が大きくなります。

不動産売却の税金を節税するポイントと売却益が出ず損をした場合に利用できる控除

最後に、節税のポイントと損失が出た際に利用できる控除について解説します。

節税のポイント1：3,000万円の特別控除を利用する

節税のポイントとしてまず挙げられるのが、3,000万円の特別控除を利用することです。
3,000万円の特別控除とは、マイホームの売却時に条件を満たすことにより、売却益から最大3,000万円が控除できる特例となります。
この控除を用いて、課税譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、納税義務は生じません。
利用できる方が幅広く、節税効果も高いため、ぜひ用いたい控除といえるでしょう。

節税のポイント2：経費を多く計上する

経費を多く計上することにより、節税につなげることもできます。
先述のとおり、譲渡所得税は、売却益に対してかかる税金です。
そのため、できる限り利益を小さくすることが、節税のコツとなります。
利益を小さくするためには、取得費と譲渡費用をできる限りたくさん計上することです。
購入時にかかった工事費用の請求書や契約書、通帳の記録などを用意し、経費として認めてもらうようにします。
経費が少なければ、その分利益を圧縮できないので、納税額の負担が大きくなるでしょう。

節税のポイント3：住宅ローンがあるマイホームを売って売却損が出たときの特例

住宅ローンがあるマイホームを売って、売却損が出たときは、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用できる可能性があります。
この特例は、売却しても住宅ローンの残債が残ってしまった場合に利用が可能です。
条件を満たせば、損失をその年の給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除することができます。
損益通算で控除しきれなかった損失は、売却した年の翌年以降、3年以内に繰り越して差し引くことが可能です。
なお、この特例を利用するためには、確定申告が必要となります。
赤字になっても節税につながる可能性があるので、条件を満たしているか否かを確認なさってください。

まとめ

不動産における売却益とは、買主から得た収入から経費を引いた金額のことで、課税譲渡所得と呼ばれます。
売却益の計算方法は少し複雑なので、いくつかのステップにわけて算出するとわかりやすいです。
3,000万円の特別控除の利用や経費を多く計上することにより、節税につなげることができます。