不動産売却前の査定とは？価格相場の確認方法と査定の種類を解説

マイホームなどの不動産を売却する場合、まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
しかし、査定の結果として提示された価格が適正かどうか判断することは、初めての不動産売却では困難かもしれません。
そこで今回は、不動産売却の査定前に価格相場を調べる方法と、机上査定・訪問査定の2種類の査定方法を解説します。

不動産売却の査定前に価格相場を自分で把握する方法

不動産売却を前提とした査定を受ける場合、査定価格をもとに売り出し価格を決めることになります。
査定価格が適正かどうか判断するために、不動産の価格相場を自分で把握しておきましょう。

査定価格と売却価格の関係

査定価格とは、さまざまな条件を考慮したうえで算出される不動産の価格です。
不動産会社による査定は、その先の不動産売却を見越していることから、査定価格がそのまま売却価格になると思われるかもしれません。
しかし、実際の売却価格は、不動産会社の査定価格をもとに決めた売り出し価格より25％ほど低くなるのが一般的です。
不動産がいくらで売れるか把握するには、査定価格だけでなく、実際の取引における相場価格をチェックすることが大切です。

価格相場を調べる方法①不動産ポータルサイト

民間の企業が運営している不動産ポータルサイトには、売却中の不動産情報が多く掲載されています。
売却した不動産の近くのエリアで似た条件の不動産が売り出されていれば、その価格からおおよその価格相場が把握できます。
不動産ポータルサイトには、駅からの距離や間取りのほか、室内の写真などが掲載されているのが一般的です。
したがって、より条件が似た不動産を探したうえで、自分の不動産の相場を把握できます。

価格相場を調べる方法②不動産情報ライブラリ

過去の不動産取引価格情報と成約価格情報を調べられるのが、不動産情報ライブラリです。
この不動産情報ライブラリとは、国土交通省が2024年4月に始めた新しいサービスです。
これまでは土地総合情報システム・地価公示・都道府県地価調査といったデータがありましたが、これらを統合しより利用しやすくなりました。
不動産情報ライブラリで調べられるのは、2005年以降のデータです。
不動産取引価格情報のもとになっているものは、国土交通省が不動産の取引をおこなった方に実施したアンケート結果となります。
一方で、成約価格情報については、レインズ・マーケット・インフォメーションで公開しているものと同一です。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営管理するシステムで、実際の価格・間取り・築年数などの情報を閲覧できます。

不動産売却における査定の種類①：机上査定

2種類の査定方法のなかでも簡単な方法として知られている机上査定とはどのようなものか、チェックしてみましょう。

机上査定とは

机上査定とは、その名のとおりデスクワークのみで計算される査定のことです。
不動産査定と聞くと実際に現地を訪れる様子を想像されるかもしれませんが、机上査定は不動産の情報のみをもとにその価値を計算します。
現地を訪れずに不動産の価値を計算することから、机上査定は簡易査定ともよばれています。
机上査定は、査定を依頼してから3日ほどで結果が出るのが特徴です。
早い場合であれば、査定を依頼したその日のうちに査定結果が出るでしょう。

机上査定はどのような場合に利用する？

簡易査定である机上査定が利用されるのは、本格的に不動産を売り出す前にその価値を把握したい場合です。
まだ不動産を売却するかどうか決めかねている場合も、この机上査定を利用することが多いでしょう。
インターネット上には不動産の査定サイトが存在していて、簡単な情報入力だけで机上査定を申し込めます。
なかには、匿名で机上査定を申し込めるサイトがありますので、個人情報を知らせずに不動産の相場を知りたい方におすすめです。
また、売却したい不動産が住んでいる場所から遠い場合も、机上査定を利用することがあります。

机上査定はどのようにおこなわれる？

机上査定は、不動産のデータのみをもとに不動産の価格を計算するものです。
具体的に査定のため入力が必要になる情報は、不動産の所在地・マンションか一戸建てかといった種類・面積などです。
また、土地ではなくマンションや一戸建ての場合だと、室内の間取り・築年数といった情報が必要になります。
机上査定の依頼を受けた不動産会社は、こうした不動産情報をもとにして同じエリアの似た物件の取引価格などを調査したうえで、広さや土地の種類など個別条件を考慮して査定価格を出します。

不動産売却における査定の種類②：訪問査定

不動産の査定には、机上査定のほかに訪問査定があります。
訪問査定には机上査定にない特徴がありますので、確認してみましょう。

訪問査定とは

訪問査定とは、机上査定とは違い、実際に現地を訪れて不動産の価値を算定するものです。
現地訪問の前には、机上査定と同様に不動産情報をもとにした簡易査定がおこなわれます。
不動産情報にくわえ、実際の不動産の状況を確認してもらえるため、より実際の取引価格に近い査定結果を得られることが訪問査定の特徴です。
ただし、訪問査定は現地調査結果の整理などに時間がかかるため、査定結果が出るまでにある程度時間がかかります。
訪問査定後にすぐ査定価格を提示してもらえることがありますが、多くの場合は1週間ほど後に査定価格が提示されます。

訪問査定はどのような場合に利用する？

訪問査定は、机上査定より正確な結果を得たい場合だけでなく、具体的に売却に向けて動き出したい場合に利用します。
顔を合わせずにおこなう机上査定と違い、訪問査定では不動産会社の担当者と実際に会うことがポイントです。
大切な不動産売却をサポートしてもらうためには、訪問査定の場で信頼できるかどうかを見極めると良いでしょう。
また、訪問査定の後には売却に向けたスケジュール案が提示されることがほとんどですので、次のステップに進みやすいことが特徴です。

訪問査定はどのようにおこなわれる？

訪問査定は、机上査定のように不動産の所在地・広さ・建物の種類などのほか、現地の状況を確認します。
具体的には、建物の外壁と室内の劣化具合・日当たりの良さなどがチェックされるポイントです。
また、周辺にスーパーマーケット・病院・学校などがあるか、周辺の雰囲気はどうかといったことも、訪問査定で調査されます。

訪問査定の準備

机上査定は査定サイトに不動産情報を入力するだけで済みますが、訪問査定は現地に不動産会社の担当者を招くため、一定の準備が必要です。
室内の劣化具合や汚れ具合は査定結果に影響するため、当日までに室内を掃除しておきましょう。
使えない設備があると査定金額が低くなりますので、基本的な設備については修繕するのがおすすめです。
また、訪問査定では、いくつか必要書類を提示する必要があります。
不動産の所有者を確認するための登記簿謄本や登記識別情報などは、不動産を購入したタイミングで保管している書類です。
身分証明書・不動産の図面・購入の不動産売買契約書も、訪問査定で提示を求められる可能性があります。
このほかに、不動産のパンフレット・マンションの管理規約などがあれば、スムーズに訪問査定が進みます。

まとめ

不動産会社の査定前に自分で不動産の価格相場を調べる場合、不動産ポータルサイトや不動産情報ライブラリの利用がおすすめです。
査定のひとつである机上査定とは、不動産のデータのみを参考にして不動産の価格を計算するもので、まずはおおよその価値を知りたい場合に利用します。
訪問査定は実際の不動産を見て価格が計算されるため、不動産売却に向けて動き出したい方におすすめです。