不動産売却時にかかる仲介手数料とは？金額の計算方法とリスクも解説！

不動産売却をおこなうとき、いくらか費用がかかる点に注意が必要です。
主な費用のひとつが仲介手数料であり、費用の概要や金額の計算方法などを押さえておかないと、資金計画に影響が出るでしょう。
そこで今回は、不動産売却時にかかる仲介手数料とは何か、金額の計算方法、安さだけを重視したときのリスクを解説します。

不動産売却の基本！仲介手数料とは？

不動産売却時にかかる仲介手数料について押さえておきたい基本は、以下のとおりです。

費用の概要

仲介手数料とは、売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介を請け負った不動産会社は、売主と買主の間に立ち、取引が円滑に進むようにさまざまなサポートをおこないます。
このサポート料金として、売買契約の成立時に請求されるのが仲介手数料です。
不動産会社の仲介で売却活動をおこなっていても、最終的に買主が決まらなければ、仲介手数料は請求されません。

金額はいくらなのか

仲介手数料の特徴は、上限金額が法令で定まっていることです。
上限金額は固定ではなく、規定の式で計算する仕組みです。
規定の式で計算した金額以上の請求はできないため、最大でいくらになるかは事前に把握できます。
また、仲介手数料は消費税の課税対象とされています。
なぜなら不動産会社による仲介は、事業の一環でおこなわれていることだからです。
そもそも消費税とは、事業の一環で提供されている商品やサービスなどを主な課税対象とする税金です。
不動産会社による仲介は、消費税の課税条件に該当するため、仲介手数料では消費税が発生します。
なお、売却する不動産が土地だったり、売主が個人だったりすると、不動産の売買価格に消費税はかかりません。
しかし、仲介手数料には消費税がかかるため、課税の有無を間違えないよう注意が必要です。

支払いのタイミング

仲介手数料は、売買契約の締結時と引き渡し時の2回に分けて、請求額を半分ずつ支払うのが一般的です。
ただし、具体的にどのような支払い方になるかは、仲介を依頼した不動産会社によって変わります。
支払いのタイミングや金額は、事前にご確認ください。

不動産売却でかかる仲介手数料の計算方法

不動産売却時の仲介手数料は、上限金額を規定の式で計算する仕組みです。
具体的な金額がケースによって変わるため、相場がいくらと一概にはいえません。
請求額の妥当性を判断するため、計算方法は一度確認しておくことが大事です。

基本的な計算方法

不動産売却時の仲介手数料は、売却価格に規定の割合をかけて計算しますが、価格帯に応じて割合が変わります。
売却価格のうち200万円以下では5％、200万円～400万円以下では4％、400万円超えでは3％です。
そしていずれの価格帯でも、計算結果には消費税をくわえます。
売却価格が3,000万円だったケースで、仲介手数料の上限金額を計算してみましょう。
このとき、200万円以下では11万円、200万円～400万円以下では8.8万円、400万円超えでは85.8万円と計算されます。
それぞれの計算結果を合計して、仲介手数料は105.6万円となります。

仲介手数料の速算式

仲介手数料の計算方法は、3つの価格帯に分けて個別に計算するのは手間なので、以下の速算式を用いるのが一般的です。
仲介手数料（売却価格400万円超え）＝（売買価格×3％＋6万円）×消費税
売却価格が3,000万円だったケースの仲介手数料を、上記の速算式で計算してみましょう。
まず「3,000万円×3％＝90万円」であり、6万円を足して96万円となります。
そして消費税をくわえるため1.1倍すると、105.6万円となります。
3つの価格帯に分けて個別に計算するより手間が省けるため、仲介手数料の計算には速算式を用いるのがおすすめです。

上限金額が高くなるケース

仲介手数料は、上限金額以上は請求されないものですが、近年では上限金額が通常より高くなるケースがあります。
上限金額が通常より高くなるのは、価格が800万円以下の安い空き家を売却したときです。
条件に該当したときは、上限金額が税込で33万円にまで高くなります。
もし空き家を300万円で売却すると、仲介手数料は通常なら15.4万円までとなります。
しかし、売却価格が300万円なら、上限金額の引き上げ措置の対象です。
結果として33万円までは請求可能となり、仲介手数料が最大で17.6万円高くなるおそれがあります。

上限金額が高くなった理由

上限金額を引き上げる目的は、空き家の流通を促すことです。
安値しかつかない空き家だと、売買を仲介しても、不動産会社はわずかな収入しか得られません。
そして売買の仲介にかかる手間は、売値が安ければ少ないとは限りません。
手間は減らないのに収入は少ないとなれば、不動産会社の販売活動の妨げとなります。
それでは空き家がなかなか流通しないため、安値しかつかない空き家では、仲介手数料の上限金額が引き上げられることになりました。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスク

仲介手数料の金額に関して、法令が定めているのはあくまで上限です。
実際にいくら請求するかは不動産会社の自由であり、上限金額より安くする会社は一部見られます。
しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは、一定のリスクがあるため注意が必要です。

仲介手数料が安いときのリスク

仲介手数料が安いときの主なリスクは、囲い込みを受けることです。
囲い込みとは、仲介の依頼先が自社で買主を見つけるため、他社に不動産の情報を正しく伝えない行為のことを指します。
売主から仲介を請け負った不動産会社が、自社で買主を見つける行為自体に問題はありません。
問題は、売り出している不動産の情報を他社に伝えない点にあります。
不動産の情報を特定の会社だけに留められると、買主が見つかりにくくなってしまう点がリスクです。
買主がなかなか見つからず、売却活動が長期化すると、値下げをおこなわなければなりません。
スケジュール面や価格面で売主に不利であるため、囲い込みには注意が必要です。

囲い込み以外のリスク

囲い込み以外のリスクには、広告費などの名目で、仲介手数料以外にも費用を請求してくることが挙げられます。
仲介手数料がいくら安くても、ほかに高額な費用が発生するなら、お得とはいえません。
また、不動産会社が独自に定める費用を、売主の同意なしに追加するのは違法です。
仲介手数料が安いときのリスクとして、請求される費用をめぐって不動産会社とトラブルになる可能性がある点には注意が必要です。

不動産会社選びで重視したいポイント

不動産会社を選ぶうえで一般的に重視したいポイントは、売買をうまく仲介してくれるかどうかです。
いくら仲介手数料が安くとも、いいかげんな対応で不動産売却が失敗に終わってしまっては、本末転倒だといえます。
対応できる売却活動の内容などをふまえ、信頼できる依頼先を選ぶことが、不動産売却を成功させるコツです。

まとめ

不動産売却時の仲介手数料とは、売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬であり、法令で上限金額が定まっています。
上限金額は、売買価格を3つの価格帯に分け、それぞれで規定の割合をかける形で計算しますが、速算式を用いるほうが一般的です。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスクは、囲い込みを受けたり、広告費などの名目で費用を追加されたりすることです。