住宅購入におけるオーバーローンとは？注意点とリスクも解説

住宅の購入は多くの資金が必要になることから、住宅ローンを利用する方がいらっしゃいます。
住宅ローンを借りる場合には無理のない資金計画を立てることが大切ですが、オーバーローンにも注意が必要です。
そこで今回は、住宅購入におけるオーバーローンとはどのようなものなのか、オーバーローンの注意点とリスクを解説します。

住宅購入のオーバーローンの意味とは

オーバーローンが危険だと聞いたことがあっても、具体的にその内容をご存じない方がいらっしゃるかもしれません。
まずは、オーバーローンとはどのようなものなのか、その意味と内容をチェックしてみましょう。

オーバーローンの意味

オーバーローンとは金融業界で広く使われている言葉で、銀行に預けている金額よりも借り入れている金額のほうが多い状態を意味します。
住宅購入におけるオーバーローンとは、金融業界で使われている意味とは少し違うことがポイントです。
住宅購入でオーバーローンが意味するのは、購入する不動産の価格より借り入れている金額が多い状態であることです。

なぜオーバーローンが発生する？

一般的な住宅購入であれば、不動産の購入価格以上に銀行から融資を受ける必要はないと思われるかもしれません。
しかし、さまざまな事情から、不動産価格より多く融資を希望することがあります。
不動産の購入価格より多い金額で住宅ローンの融資を受けるケースとしてよくあるのが、諸費用を手持ちの資金で準備できない場合です。
こうしたケースでは、不動産価格に諸費用をプラスした金額を住宅ローンで借り入れることになります。
かつては、諸費用を住宅ローンの借り入れ金額に含めることはできず、不動産価格の3割ほどの諸費用を手持ちの預貯金から用意する必要がありました。
しかし、近年では諸費用込みで融資をおこなう住宅ローンが増えています。

住宅購入の諸費用とは？

不動産価格のほかに諸費用分を住宅ローンで借りることをオーバーローンと呼びますが、諸費用にはさまざまなものが含まれています。
まず、一般的な住宅購入では、不動産売買契約を結ぶ段階で、頭金としてある程度まとまったお金を売主に渡します。
また、不動産売買契約時には、印紙税が必要です。
さらに、不動産売買契約の少し後におこなう不動産の引き渡しのタイミングでは、登録免許税と手続きを依頼した司法書士への手数料が諸費用として必要になります。
こうした諸費用は、新築住宅の場合には不動産価格の3～7％、中古住宅であれば6～10％が金額の目安です。

住宅購入におけるオーバーローンの注意点

オーバーローンの状態で住宅ローン組む場合、あらかじめ知っておきたい注意点がいくつかあります。

注意点①返済の金利が高い

すべての住宅ローンが該当するわけではありませんが、銀行によって諸費用の借り入れに高い金利を設定していることが注意点です。
オーバーローン状態で住宅ローンを借りる場合、不動産価格と諸費用でそれぞれ融資が必要になることがあります。
不動産価格については一般的な住宅ローンの金利が適用されるものの、諸費用分については高い金利が設定されているかもしれません。
住宅ローンは、安定した住まいの確保をするための融資であることから、ほかのローン商品より金利が安く設定されています。
しかし、諸費用分については低金利が適用されず、毎月の返済負担が想定以上に大きくなることは注意点です。
オーバーローン状態で住宅ローンを借りるなら、実際に申し込む前に毎月の返済負担を確認しておくと良いでしょう。

注意点②住宅ローン審査が厳しい

住宅ローンを組む場合、銀行は、購入対象となる不動産に抵当権を設定します。
借りた住宅ローンが返済できなくなったら、銀行は抵当権のある不動産を売却して融資したお金を回収します。
しかし、抵当権を設定している不動産より高額な貸し付けとなるオーバーローンは、銀行にとって大きなリスクです。
不動産を売却しても貸し付けた全額を回収できない可能性があるため、銀行はオーバーローン状態での住宅ローンの審査を厳しくするのが一般的です。
ローン残高が大きくなるオーバーローン状態で住宅ローンを借りたいと考える場合、厳しい審査を通過しなければならないことは注意点といえます。
住宅ローン審査では、現在の年収のほか、現在の勤務先での勤続年数、勤務先の経営状況や契約者の健康状態までがチェックされます。
年収と返済負担の比率を指す返済負担率によっては、安定した返済が困難だと判断されるかもしれません。

住宅購入におけるオーバーローンのリスク

オーバーローン状態で住宅ローンを組むことには、いくつかのリスクがあります。

リスク①売却が困難になる

オーバーローン状態で住宅ローンを組んだ場合、住宅を売りたくても売却が困難になるリスクがあります。
マイホームを購入したものの、転勤や転職、介護のために実家へ戻るなど、さまざまな事情により転居を余儀なくされることは珍しくありません。
転居前にはマイホームを売却したうえで新居を探す必要がありますが、オーバーローンだとマイホームが売却できないことがあります。
オーバーローン状態でマイホームの売却が困難になるのは、単に買い手が見つかりにくいことが理由ではありません。
不動産の売却には住宅ローンの完済が必要で、不動産を売却した代金で住宅ローンが完済できることが条件となるのが一般的です。
オーバーローン状態の場合には、不動産を売却しても住宅ローンの完済に届かないことが多く、融資をおこなっている銀行が売却を認めないことがあります。

リスク②住宅を売却しても住宅ローンが残る

不動産の売却代金で住宅ローンの完済ができない場合であっても、銀行の許可を得て抵当権を外してもらえる可能性があります。
しかし、住宅ローンの返済義務が残ることから、住宅を売却した後にも住宅ローンの返済が残ることがオーバーローンのリスクです。
売却後も住宅ローンが残るリスクは、オーバーローン以外の住宅ローンでも同じですが、オーバーローンは諸費用分を含めて融資を受けているため、返済の負担が大きくなることに注意が必要です。
住宅を売却した場合、新居への引っ越しなどに費用がかかり、返済を滞納してしまうリスクもあります。
住宅ローンの返済が続き資金繰りにいき詰まった結果、自己破産に至るリスクもあるでしょう。

リスク③離婚でトラブルになる

夫婦で暮らしていた住宅をオーバーローン状態の住宅ローンで購入していた場合、離婚時にトラブルが起きやすいリスクがあります。
離婚によるトラブルでよくあるのが、不動産を含んだ財産分与をめぐるやり取りです。
不動産を売却して手にした代金を財産分与しようと考えていても、オーバーローン状態の場合には難しい可能性があります。
そもそもオーバーローン状態の住宅は離婚の財産分与において財産として見なされにくく、財産分与ができないことがあります。
また、住宅ローンが完済できなければ原則として住宅は売却できないため、離婚後もどちらかが住み続けなければならないこともリスクのひとつです。
もちろん、夫婦それぞれが住宅ローンを組んで購入した住宅であれば、離婚を機に住宅ローンを整理する必要があります。
離婚に至った夫婦がこうした複雑な話し合いをおこなうこと自体が難しい場合には、さらにリスクが増えると考えられます。

まとめ

住宅購入におけるオーバーローンとは、不動産価格より多くの資金を住宅ローンで借り入れることを指します。
オーバーローン状態で住宅ローンを組む場合、諸費用について高い金利が設定されることや審査が厳しいことが注意点です。
また、オーバーローンには、住宅の売却が困難になる・売却後にローン返済が残る・離婚でトラブルになりやすいなどのリスクがあります。