不動産売却で確定申告が不要か確認する方法は？忘れるリスクもご紹介！

不動産の売却後には、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
しかし、初めて不動産売却をする方は、どのようなケースで確定申告が必要なのかわからないでしょう。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が不要だと確認する方法や忘れたときの対処法・利用できる特例をご紹介します。

不動産売却後に確定申告が不要だと確認する方法

そもそも確定申告とは、税務署に年間の所得を申告して納税額を確定させる手続きです。
個人が不動産を売却したときには「課税譲渡所得」が重要なポイントになります。
以下で、不動産売却後に確定申告が必要なケースと不要なケースを確認していきましょう。

不動産売却後に確定申告が必要なケース

不動産を売却した後に確定申告が必要になるケースは、課税譲渡所得がプラスのときです。
課税譲渡所得は、不動産売却の利益を指し、次の計算式で算出されます。
課税譲渡所得=譲渡価額－取得費－譲渡費用
ここでいう取得費とは、売却した不動産の購入額から減価償却費を控除したものです。
たとえば、4,000万円で購入した不動産の減価償却費が300万円だったケースでは、取得費が3,700万円となります。
それぞれの費用を当てはめて、値がプラスだったときには確定申告が必要です。

不動産売却後に確定申告が不要なケース

不動産売却で課税譲渡所得がマイナスだったときは、確定申告が必要ありません。
売却額が3,000万円、取得費が3,700万円、譲渡費用が96万円だったケースでは、課税譲渡所得が以下のように計算されます。
3,000万円－3,700万円－96万円=－796万円
このケースでは、課税譲渡所得がマイナスになるため、売却後の確定申告は不要です。
ただし、確定申告が不要でも、売却後に税務署から問い合わせがくる可能性があります。
これは、税務署が登記事項の移動があったと把握しているためです。
高額な取引があったときに、確認のため問い合わせが来るケースがあるでしょう。
税務署から問い合わせが来たときには、売買契約書などを用意して確定申告の不要を知らせます。
確定申告が不要だと確認できれば、問題が生じる可能性は低いはずです。
また、特例を利用して課税譲渡所得をマイナスにするケースでは、確定申告をおこなわなければなりません。
ケースによって確定申告の有無は異なるので、事前に必要性を確認しておくことが大切です。

不動産売却後に確定申告を忘れたときのリスク

不動産売却後に確定申告を忘れたときや不要だと判断してやらなかったときには、以下のリスクが生じます。
売主が損をする可能性が高いので、事前に対処法を確認しておきましょう。

無申告加算税が課せられる

不動産の売却後に確定申告を忘れたケースでは、無申告加算税のペナルティを受けます。
無申告加算税とは、期限内に確定申告ができなかったことに対する罰則です。
納税額が50万円以下なら納税額の15％、納税額が50万円を越えているときには、納税額の20％を追加で納める必要があります。
なお、申告期限から1か月以内に自主申告したときは、無申告加算税が課せられません。
このようなケースでは、期限内に申告する意思があると判断されなければならないため、申告を忘れたケースではペナルティが発生します。

延滞税が課せられる

延滞税とは、確定申告の期限を過ぎるほど金額が上がっていく罰則です。
数年間申告をしていなかったなど、申告漏れの期間が長いほど売主の負担は大きくなります。
状況によっては、給与が差し押さえられる可能性もあるので注意しましょう。
延滞税に関しても申告の意思が確認できれば、請求される可能性は低いため、早急に対処することが大切です。
税務署に相談すれば、申告期間の延長が認められるケースもあります。

金融機関の融資が受けられない

不動産売却後の確定申告を忘れたケースや不要だと判断してやらなかったケースでは、金融機関の融資が受けられないのが一般的です。
銀行などの融資を受けられなければ、事業ができない可能性があるでしょう。
融資審査には、決算書類の提出が必要不可欠となっており、それらの書類は確定申告をしないと集まりません。
決算書類がないと、融資審査は通過できないため、事業計画に狂いが出る可能性があります。
事業をスムーズに始めたいなら、不動産売却後の確定申告は忘れずにおこないましょう。
確定申告を忘れたときのリスクを抑えるには、早めの準備が欠かせません。
不動産売却後に確定申告が必要か不要かの判断に迷ったときは、仲介を依頼する不動産会社へ相談してみると良いでしょう。
また、不動産売却後の確定申告に関してのサポートを依頼することもできる不動産会社もあるため、お困りの方はそちらも相談してみてはいかがでしょうか。

不動産売却後の確定申告に関わる特例とは

不動産売却後の確定申告では、以下の特例が利用可能です。
課税譲渡所得がプラスのケースでも特例を利用すれば、納税が不要になる可能性があります。
不動産売却で発生する税金を少なくしたい方は、代表的な3つの特例を確認しておきましょう。

特例①マイホームの3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームの売却で最大3,000万円まで譲渡所得が控除される制度です。
この制度を利用すれば、譲渡所得税が不要になる可能性があります。
不動産売却後の譲渡所得が3,000万円以下だったケースでは、税金が発生しません。
しかし、制度の利用には、いくつか条件が存在します。
居住用財産の売却であったり、親族間売買以外であったりと条件を満たさなければなりません。
確定申告を忘れたケースでは、ペナルティが発生するので、事前に利用できる特例がないか確認しておきましょう。

特例②軽減税率の特例

3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになるときは、軽減税率の特例を利用します。
これは、10年超所有している居住用不動産を売却したときに適用できる制度です。
譲渡所得税率に軽減税率を適用できるので、大幅な減税が見込めます。
制度を利用するには、不動産の用途や所有期間の条件を満たさなければなりません。
要件を満たしたときは、6,000万円以下の部分に関して所得税の税率が10.21％、住民税が4％となります。
軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用ができるので、より高額な節税ができるでしょう。

特例③譲渡損失の買い換え特例

譲渡損失の買い換え特例とは、譲渡損失が発生したときに源泉徴収税額が戻ってくる制度です。
不動産を譲渡した年に発生した損失を翌年以後3年間にわたり、他の給与所得などと損益通算できます。
その結果、所得の総額が抑えられ、税金を少なくできるのです。
この制度を利用するには、3,000万円特別控除など他の特例を適用していないことが条件に挙げられます。
売却代金が1億円以下であるといった金額の要件もあるので、事前に確認しておきましょう。
また、家屋を解体して売却するときには、所有期間が10年超などの条件があります。
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年までに売却しなければならないので注意が必要です。

まとめ

不動産売却後に確定申告が不要かどうかを確認したいなら、課税譲渡所得を計算する必要があります。
申告を忘れたときには、無申告加算税や延滞税のペナルティを受けなければなりません。
確定申告で利用可能な特例は、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「譲渡損失の買い換え特例」の3つがあるので、条件を確認しておきましょう。