不動産投資における確定申告とは？必要書類と節税方法も解説！

不動産投資にあたって押さえたいことのひとつに、確定申告が挙げられます。
しかし、確定申告が必要な方は限られているため、手続きの概要や不動産投資との関係性がよくわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資における確定申告とは何かにくわえ、必要書類と節税方法も解説します。

不動産投資における確定申告とは

確定申告とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

確定申告の概要

確定申告とは、1年間に得た所得やその課税額を計算し、税務署への届け出と納税をおこなう手続きです。
給与を毎月得ている方は、所得や税金が発生している可能性が高いものの、確定申告は基本的に不要です。
会社員の方は、給与からの天引きで税金を納める仕組みとなっており、自身で確定申告をしなくとも、無申告や未納にはなりません。
なお、確定申告によって届け出る所得とは、年間の収入から経費を差し引いたものです。
給与から得るものは給与所得、不動産投資の収入から得るものは不動産所得と呼びます。
年間の収入がそのまま所得になるわけではないため、注意が必要です。

確定申告が必要な条件

会社員の方でも、給与の額面が2,000万円を超えたら、自身で確定申告をしなくてはなりません。
また、会社側で税務処理がおこなわれる給与以外で、年間に20万円を超える所得を得たときも同様です。
不動産投資をおこなっている方は、後者の条件に該当しやすいため、確定申告が基本的に必要です。
もし不動産投資が赤字に終わり、本業の給与以外でほかに所得がないなら、確定申告は不要となります。
ただし、事業所得や不動産所得で赤字が出たときに確定申告を実施すると、天引きによって納めた税金が一部還付されることがあります。
確定申告が義務とはされない状況でも、実施したほうがお得なときは、手続きを検討してみましょう。

確定申告の手続きの流れ

確定申告にあたっては、まず後述する必要書類を用意します。
必要書類には、不動産投資の過程ですでに取得している書類が一部含まれるため、紛失しないように注意が必要です。
必要書類を用意したら、次は決算書を作成します。
決算書とは、対象期間中の日々の収入や支出をまとめたものです。
なお、確定申告の区分には、税制上の特典を受けられる青色申告と、通常の手続きにあたる白色申告の2種類があります。
前者では青色申告決算書、後者では収支内訳書が、決算書として作成されます。
また納税者は、決算書とあわせて確定申告書を作成しなくてはなりません。
使用する書式は、青色申告でも白色申告でも、確定申告書のB様式です。
申告書の作成がすべて終わったら、受付期間中に税務署へ持参もしくは郵送にて提出します。
近年では電子申告も可能ですが、オンラインで提出するには、事前の申請やマイナンバーカードが必要です。

不動産投資後の確定申告における必要書類

不動産投資後の確定申告にあたり、用意したい必要書類は以下のとおりです。

不動産関係の必要書類

不動産投資後の確定申告では、対象の不動産に関する書類がいくつか求められます。
まずは、投資している不動産を購入したときの売買契約書です。
また、不動産の購入当時にかかった費用がわかるよう、売渡清算書を用意します。
次に、購入した不動産の運用にあたり、借主との間で作成した賃貸借契約書が必要です。
さらに、不動産投資において、日頃の業務を管理会社に委託しているのであれば、家賃の送金明細書を用意します。
家賃の送金明細書とは、管理会社を通じて清算された家賃の明細で、契約している会社から発行されます。

経費関係の必要書類

不動産投資にかかった経費を計上するときは、金額や名目を証明するため、支払い済みの費用に関する書類を用意しなくてはなりません。
主な書類には、まず不動産取得税や固定資産税などの納付通知書が挙げられます。
不動産投資で融資を受けているなら、ローンの金利を経費として計上可能です。
負担した金利の金額は、借り入れの返済表などで証明できます。
さらに、投資している不動産の管理や修繕で費用がかかっているなら、管理費や修繕積立金の証明書類を用意しましょう。

控除関係の必要書類

控除関係の必要書類とは、損害保険料の証券や領収書などのことです。
投資している不動産にかけた火災保険や地震保険などの保険料は、経費にできます。
不動産に損害保険をかけているなら、支払った金額を証明するため、証券や領収書などを用意しましょう。
なお、5年や10年などの長期契約で保険料を前払いしているときは、単年分の金額のみを計上する必要があります。

源泉徴収票

源泉徴収票は、不動産投資をおこなっている会社員の方が用意するものです。
不動産投資で赤字が出たときは、被った損失で給与所得を相殺できることがあります。
相殺によって給与所得が当初よりも減ると、給与からの天引き額が過剰となり、確定申告によって還付を受けられる可能性があります。
しかし、税額や還付金を正しく計算するには源泉徴収票が必要であるため、会社員の方は忘れずに用意しましょう。

不動産投資後の確定申告における節税方法

不動産投資後の確定申告では、いくつかの方法で節税できます。
少しでも節税するため、事前に押さえたい方法は以下のとおりです。

経費の計上

不動産投資後の確定申告で少しでも節税するには、経費をもれなく計上することが大事です。
先述のとおり、所得とは年間の収入から経費を差し引いて計算するものだからです。
経費に計上もれがあると、本来の金額より所得が高くなり、過剰な税金を課せられる形となってしまいます。
不動産投資における主な経費は、まず不動産の管理費です。
日常的な清掃や付属設備の保守点検、消防設備の法定点検などの費用が該当します。
次に、室内の清掃や破損箇所の修繕などにかかった費用は、修繕費で計上できます。
くわえて、将来の修繕に向けて積み立てているお金は、修繕積立金で計上しましょう。
このほかにも、不動産投資において経費にできる費用はいくつもあります。
支払った費用はよく確認しておき、計上もれがないように注意しましょう。

減価償却費の計上

減価償却費とは、建物の取得費用を耐用年数で分割したものです。
建物の取得費用は経費にできますが、一度に全額を計上するわけではありません。
木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年などと、建物は構造に応じて耐用年数が定まっています。
建物では、構造ごとの耐用年数に応じた減価償却費で、経費を毎年少しずつ計上していきます。
少しでも節税するためには、各年の減価償却費を忘れずに計上することが大切です。
なお、不動産において減価償却費を計上できるのは、建物のみです。
土地では、減価償却費を計上できないため注意しましょう。

損益通算

損益通算とは、不動産投資で生じた損失で給与所得を相殺する方法です。
給与所得が500万円、不動産投資による損失が100万円だったとき、損益通算をすれば給与所得が400万円に減ります。
給与所得を抑えた効果で、損益通算の前より節税できるのがポイントです。
不動産所得が赤字になったときは、損益通算での節税を一度検討してみましょう。

まとめ

確定申告とは、所得額・税額の届け出や納税をおこなう手続きであり、会社員の方でも、不動産投資で年間に20万円を超える所得を得たときは必要です。
必要書類は、不動産に関するものなら購入当時の売買契約書、経費に関するものなら税金の納付通知書などと、種類に応じていくつかのものが挙げられます。
節税方法には、経費や減価償却費をもれなく計上すること、不動産投資で赤字が出たら損益通算をおこなうことなどがあります。