競売物件を購入するメリットは？デメリットも併せて解説

マイホームの購入方法の一つとして、価格の安さから「競売物件」を検討する方もいるでしょう。
競売物件は、裁判所が深く関与して売買がおこなわれる特殊な仕組みであり、一般的な不動産取引とは大きく異なる特徴を持ちます。
この記事では、競売物件の基本的な流れから、メリット・デメリット、購入時の具体的な注意点までを解説します。

競売物件とは

競売物件とは、住宅ローンなどの返済が滞った結果、債権者が裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続きによって市場に出される物件のことです。
金融機関は、債務者が返済を続けられなくなった際、抵当権を行使して物件を差し押さえ、競売にかけます。
このとき、裁判所が売却基準価額を設定し、公の入札の場で落札希望者を募集する仕組みです。
売買契約とは異なり、売主との直接的な交渉はおこなわれず、裁判所が手続きを管理・進行する点が特徴といえます。

競売物件とは

競売物件は、債務者の返済不能が長期化した結果、金融機関をはじめとする債権者が裁判所に申し立てをおこない、強制的に売却される不動産を指します。
返済が滞っている期間が長い場合、任意売却のような手段がとれず、競売という法的手続きを経て物件が市場に出されるケースが増えます。
こうした背景から、市場価格に比べて安価で落札される可能性がある一方、物件の状態を十分に確認できないリスクが高まることが特徴です。
なお、経済状況の変化や債務者と債権者の間で和解が成立するなど、手続きが中止されるケースもあるため、入札者は事前に最新情報を確認することが重要です。

裁判所が関与する仕組み

競売では、裁判所が物件の評価や現況調査をおこない、売却基準価額を決定します。
物件明細書・現況調査報告書・評価書などの資料が裁判所や関連サイトで公開され、入札希望者はこれらをもとに物件の価値を判断します。
入札は、指定された期間内におこなわれ、最高金額を提示した入札者が落札者です。
落札後は売却許可決定が出され、買受人が残代金を納付すると、所有権移転手続きを進められます。
また、裁判所による評価書には、土地と建物の詳細や近隣状況の分析も含まれますが、あくまで書面上の情報であるため、現地の雰囲気や地域性を自身で調べることも欠かせません。

住宅ローンと競売の関係

住宅ローンを契約する際、金融機関は貸付金の担保として抵当権を設定します。
債務者が返済を滞らせた場合、金融機関はこの抵当権を実行して物件を競売にかけ、貸付金を回収する仕組みです。
競売により売却された金額がローン残高を下回った場合、債務者は差額を支払い続ける必要がある可能性もあります。
また、競売開始は債務者の信用情報に影響し、将来的なローン契約が難しくなるケースも考えられます。
さらに、抵当権の他にも税金の滞納による差し押さえが複数存在する場合があるため、複数の権利関係がどのように整理されるかを見極めることが大切です。

競売物件を購入するメリット

競売物件には、一般的な不動産取引では得られにくいメリットが複数存在します。

一般的な市場価格より安く購入できる

競売物件の大きな魅力は、相場より安く不動産を手に入れられる可能性が高いことです。
売却基準価額は、市場価格よりも低く設定されることが多く、入札状況次第では、予算を大幅に抑えて落札できる場合があります。
こうしたコスト面の優位性は、購入後にリフォームやリノベーション、引越し費用に回す資金を確保するうえでも大きなメリットとなります。
ただし、落札価格が低い場合でも、リフォームや修繕費が予想以上にかかることがあるため、購入後のトータルコストを考慮して予算計画を立てることが必要です。

競売手続きの流れとスムーズな進行

競売手続きは裁判所が主導するため、通常の不動産売買のように売主と細かい交渉をおこなう必要がありません。
入札期間や代金納付期限などは、あらかじめ定められており、手続きのステップが明確化されているのもメリットです。
また、抵当権や差し押さえなどの権利関係が一括して整理されるため、落札後に煩雑な手続きが必要になるケースが比較的少ないといえます。
さらに、入札から売却許可決定までの手続きが比較的速やかに進むため、タイミングを逃さないよう日程管理を綿密におこないましょう。

幅広い物件が市場に出る可能性がある

競売には、一般の不動産市場ではあまり出回らない多様な物件が含まれる場合があります。
古い建物や山林、農地、変形地など、普通の売買では見つけにくい不動産が出品されることもあるのです。
通常の市場では得られないような独自の条件や特徴を持った物件を手に入れたい方にとって、競売情報のチェックは有意義な手段となります。
くわえて、地方の競売では一見不便に見える物件でも、将来的に交通インフラが整備される計画がある場合に価値が高まる可能性も検討材料となります。

競売物件を購入するデメリット

一方、競売物件には特有のリスクや不便が存在するため、慎重な検討が必要です。

内覧ができなくて物件の状態を確認しづらい

競売物件では、内覧が認められないケースがほとんどで、建物内部の状態を詳細に把握できません。
雨漏りや老朽化、配管の破損など、外観からは分からない欠陥を抱えている可能性があります。
また、前所有者が故意に設備を破壊している事例もあり、落札後に多額の修繕費用を要するリスクが高い点に注意が必要です。
とくに、築年数が古い物件や増改築を繰り返した家屋では、配線や配管の老朽化が深刻なケースもあるため、修理の範囲が予想以上に広がる点に留意しましょう。

退去交渉が必要な場合がある

競売物件には売主が存在しないため、落札後に前所有者や賃借人が住み続けていても、物件を引き渡す義務が発生しません。
その結果、買受人が直接退去を交渉したり、裁判所に引渡命令を申し立てて強制執行をおこなうなど、時間や費用のかかる手続きが必要になることがあります。
こうした交渉が難航すれば、実際に物件を使い始めるまでに長期間を要する場合もあるでしょう。
場合によっては、引渡命令が発令されても実際の退去が遅れ、追加の手続きや費用が発生することがあるため、スケジュールには余裕を持った対応が必要です。

契約不適合責任が適用されないリスクがある

通常の不動産売買では、売主が一定期間物件の欠陥に対して責任を負う契約不適合責任があります。
しかし、競売物件には売主がいないため、この責任が適用されません。
雨漏りやシロアリ被害、違法増築などが後から見つかったとしても、買受人がすべて自己負担で修繕や是正をおこなわなければならないというリスクがあります。
また、買受人自身で欠陥の原因や修繕の必要性を判断しなければならないため、専門家に調査を依頼してリスクを最小限にとどめる工夫も検討しておきたいところです。

まとめ

競売物件は、市場価格より安く購入できる可能性があり、希少な物件に出会えるチャンスがあるなど、一般の不動産取引にはないメリットを持っています。
ただし、内覧不可や契約不適合責任が適用されない、退去交渉が必要となる場合があるといったデメリットも大きく、落札後のトラブルや追加費用がかさむリスクを十分に考慮することが重要です。
購入を検討する際は、物件明細書や現況調査報告書を丁寧に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けるなど、綿密な事前準備を怠らないようにしましょう。