マイホームの買い替えに最適なタイミングとは？年収ごとの予算なども解説

出産や子どもの独立など、さまざまな事情により、マイホームの買い替えを検討している方は多いでしょう。
買い替えでは、住宅の購入と売却を同時におこなうため、最適なタイミングを見極めることが重要です。
今回は、マイホームを買い替えるタイミングについて、住宅ローンとの兼ね合いやメリット、年収ごとに見た予算の目安などを解説します。

マイホームの買い替え時に返済前のローンはどうすれば良いのか

家族構成が変化したときは、より暮らしやすい広さや間取りのマイホームに買い替えることがおすすめです。
しかし、現在の住宅ローンが残ったタイミングで買い替えをおこなうケースが多いため、返済前のローンをどうすべきか不安を抱えている方もいらっしゃるでしょう。
まずは、マイホームを買い替えるときに、なにからはじめれば良いのかについて解説します。

住宅ローン残債を確認して資金計画を立てる

住宅ローンの返済途中でマイホームを買い替えるときは、まず住宅ローン残債がどのくらいあるのかを確認しましょう。
住宅ローン残債を返済する資金がないときと、住宅ローンを完済する目途が立っているときとでは、最適な買い替えの進め方が異なります。
また、新居を購入するための住宅ローンを組める見込みがあるのか、旧居と新居の住宅ローンを二重で支払う「ダブルローン」になっても良いのかによっても、買い替えに最適な手順は異なります。
まずは、住宅ローンの残債や現在のタイミングで使える予算を把握して、無理のない資金計画を立てることが重要です。

売却先行での買い替えの進め方

売却先行の買い替えとは、現在のマイホームを売却してから新居を購入する買い替え方法です。
手持ちの資金が少ない、住宅ローン残債が多い、ダブルローンを避けたいときなどは、売却先行での買い替えが適しています。
売却を先行させると、マイホームを売却した資金を使って住宅ローンの返済に充てたり、新居の購入費用に充てたりすることが可能です。
ただし、売却を急ぐあまり、適正価格を下回る値下げに応じてしまったり、新居が決まらないときに仮住まいが必要になったりするリスクがあることは、売却先行のデメリットといえます。

購入先行での買い替えの進め方

購入先行の買い替えとは、新しいマイホームとなる新居を購入してから、現在住んでいる家を売却する買い替え方法です。
住宅ローンをすでに完済していたり、住宅ローン残債を預貯金などから一括返済できたりするなど、手持ちの資金に余裕があるときの買い替えに適しています。
購入先行で買い替えをするメリットは、売却をする前のタイミングで新居を契約できるため、今の家を売り急がずに済むことや、仮住まいによる無駄な費用を支払わずに済むことです。
一方で、思いどおりのタイミングで売却ができなかったときは、新居と旧居の住宅ローンを二重で支払うダブルローンの状態に陥ることはデメリットと言えます。

マイホームの買い替えをするメリット

マイホームを購入した当時とは異なり、買い替えでは売却と購入のタイミングをできるだけ合わせなければなりません。
そのため、「買い替えは難しい」と感じる方が多いかもしれませんが、マイホームの買い替えには多くのメリットがあることも事実です。
買い替えによって得られるメリットについて、3つのポイントに分けて解説します。

メリット①ライフスタイルに適した生活を送りやすくなる

現状のタイミングにおいて、よりライフスタイルに適した生活を送りやすくなることが、住み替えをおこなう大きなメリットです。
たとえば、転勤や進学により、家族の通勤・通学先が変わったときは、よりアクセスの良い場所に住み替えると、移動時間を短縮できるでしょう。
出産や両親との同居、子どもの独り立ちなどにより家族構成が変わったときも、最適な広さや間取りのマイホームに住み替えられます。
40代～50代を迎えると、老後の生活も意識するタイミングになりますが、バリアフリー化された住宅や、周辺に生活利便施設が多い住宅に買い替えると、老後に便利な生活を送りやすいです。

メリット②抵当権が設定されているマイホームでも売却できる

住宅ローン残債のあるマイホームには、住宅ローンを借りている金融機関により、抵当権が設定されています。
抵当権が設定されているマイホームは勝手に売却できないため、まずは売却益や預貯金を使って住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし、買い替えローンを利用するときは、売却益や預貯金で住宅ローンを完済できなくても、抵当権が設定されたままのタイミングで不動産売却ができる可能性があります。
買い替えローンとは、新しい住宅ローンと現在の住宅ローン残債を合算したローンのことです。
返済しきれなかった住宅ローンを新居のローンとまとめられるため、抵当権の有無とは無関係にマイホームを買い替えられます。

メリット③資産価値を向上させられることがある

家の買い替えにより、マイホームの資産価値が向上する可能性があることはメリットです。
たとえば、駅近で好立地のマイホームに買い替えると、現在のタイミングでは価格や価値が同じだとしても、10年後の資産価値には大差がついている可能性があります。
現在のマイホームの資産価値が落ちる前に売却し、高い資産価値を維持しやすいマイホームに買い替えることは、将来を見通すうえで賢明な判断と言えるのです。

年収によりどのタイミングでどんな物件に買い替えられるのか

マイホームの買い替えには、数千万円単位の予算が必要になり、住宅ローンの借入可能額は年収によっても異なります。
それでは、マイホームを買い替えるとき、現在の年収によってどのようなタイミングでどのくらいの物件を購入できるのでしょうか。
年収ごとに見た住宅ローン借入額の目安と、マイホームを購入できる上限額をご紹介します。

住宅ローン借入額の目安は年収の5倍程度

マイホームの買い替えで住宅ローンを組むとき、適切な借入額の目安は、年収の5倍程度と考えると良いでしょう。
仮に現状のタイミングの年収が500万円のときは2,500万円、年収700万円のときは3,500万円が住宅ローン借入額の目安です。
住宅金融支援機構による住宅ローンの融資額は、返済負担率25％以下を目安としており、この方法で算出される金額も、年収のほぼ5倍にあたります。

借入可能額は「頭金＋住宅ローン借入額」が限度

マイホームの購入資金として借り入れられる金額の上限は「頭金＋住宅ローン借入額」です。
たとえば、購入したい不動産の価格が4,000万円で、住宅ローン借入額の上限が3,500万円だったとき、500万円の頭金を用意できれば不動産を購入できます。
ただし、預貯金の全額を頭金として使うことはおすすめできません。
家族の病気や会社の倒産など、万が一にも突発的なアクシデントが発生したときに、生活を続ける余力を失ってしまうためです。
マイホームを買い替えるタイミングでは、仲介手数料や登記費用といった諸費用の支払いも発生するため、無理のない資金計画を立てて住宅ローンを組みましょう。

まとめ

マイホームを買い替える方法は、売却先行と購入先行のうちいずれかです。
ライフスタイルに合った新居を選べることや、抵当権が設定された自宅でも売却できることなどが、マイホームを買い替えるメリットと言えます。
無理なく住宅ローンの返済ができる新居の購入価格の目安は、年収の5倍程度までと考えましょう。