不動産売却時に消費税が課税されるケースは?非課税のケースと注意点も解説

不動産売却時に消費税が課税されるケースは?非課税のケースと注意点も解説

不動産を売却する際には、売却価格や手続きだけでなく、発生する費用や税金についても理解しておく必要があります。
これらの費用は、売却後の手取り額に大きく影響する可能性があるため、事前に十分に確認しておくことが重要です。
この記事では、不動産売却時にかかる消費税について、課税対象となる場合や非課税の条件、売却時の注意点を解説します。

不動産売却で消費税が課税されるケース

不動産売却で消費税が課税されるケース

まずは、不動産売却において消費税が発生する条件と、課税対象となる費用を詳しく確認しましょう。

消費税が課税される主な条件

不動産売却で消費税が課税されるのは以下の場合です。
事業者による売却
個人が自己使用目的で不動産を売却する場合、通常、消費税はかかりません。
しかし、会社が所有するオフィスビルを売却する場合や、不動産投資事業をおこなっている個人事業主が収益物件を売却する場合は、消費税が課税されることがあります。
国内取引であること
消費税は日本国内でおこなわれる取引に課税されます。
したがって、日本国外での不動産取引には適用されません。
対価を伴う取引
不動産を売却して金銭などの対価を受け取る場合、その取引は消費税の対象です。
ただし、無償譲渡の場合は課税対象外です。
無償譲渡とは、不動産を対価なしで譲渡する場合を指します。

消費税が課される関連費用

不動産売却時には、いくつかの費用に消費税がかかることがあります。
仲介手数料、返済手数料、司法書士報酬といった費用を見積もることで、計画的に売却手続きを進められます。
不動産会社の仲介手数料
個人が土地や建物を売却する場合、その売却代金には消費税は課されません。
しかし、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が加算されます。
これは、不動産会社が課税事業者に該当するためです。
仲介手数料を計算する際には、物件価格が税抜き価格であることに注意してください。
法律で定められた手数料の上限額をもとに算出し、その額に消費税を加えた金額が最終的な支払い額となります。
一括繰り上げ返済手数料
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金や手持ち資金でローンを完済することが一般的です。
この際、金融機関に支払う一括繰り上げ返済手数料にも消費税が課税されます。
手数料の金額は、一般的に3,000円から5万円程度です。
消費税を含めると、3,300円から5.5万円程度となるため、事前に確認しておくと安心です。
抵当権抹消登記の司法書士報酬
不動産売却では、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが必要となり、これらの手続きを司法書士に依頼することが一般的です。
その際の報酬にも消費税がかかります。
とくに、住宅ローンが残った状態で不動産を売却する場合、ローン完済時に抵当権抹消登記が必要です。
この手続きにかかる司法書士報酬は、5,500円から2.2万円程度で、消費税が含まれた金額になります。

不動産売却で消費税が非課税のケース

不動産売却で消費税が非課税のケース

続いて、不動産売却において、消費税が課税されない非課税のケースについて解説します。
課税対象外となる条件を理解して、スムーズな取引を進めましょう。

土地を売却した場合

不動産売買において、土地の売却は消費税が課税されない非課税取引に該当します。
これは、消費税法基本通達第6章「非課税範囲」の第1節に記載されており、売主が個人であれ事業者であれ、土地の売却に関しては消費税が課されないことが法律で定められています。
例外事項
土地の売却は基本的に非課税ですが、いくつかの例外があります。
たとえば、1か月未満の短期貸付や駐車場のように、土地の利用とともに施設の提供をおこなう場合は課税対象となります。
これらの取引は、単なる土地の売却とは異なり「サービス提供」の一環とみなされるため、消費税が課されるのです。

個人が建物を売却した場合

土地が非課税であるのに対し、建物の売却には注意が必要です。
建物部分は消費税が課税対象となりますが、売主が個人の場合、不動産売却においては通常消費税が課税されません。
これは、個人が自己所有の不動産を売却する行為は事業活動には該当しないためです。
重要なポイント
土地は非課税個人・事業者を問わず課税されません。
建物は課税対象ただし、売主が個人の場合は課税されないケースがほとんどです。

そのほかの非課税対象

土地を売却する際、樹木や石垣など土地に定着しているものも一緒に売却する場合、それらには消費税がかかりません。
また、不動産売却に伴う手続きで発生する各種税金も消費税の対象外です。
具体的には、不動産売却で得た利益に課される不動産譲渡所得税は非課税ですし、不動産登記に必要な登録免許税も非課税です。
さらに、売買契約書に貼る印紙の印紙税についても消費税は課されません。

不動産売却時の消費税の注意点

不動産売却時の消費税の注意点

不動産売却を進める際には、消費税が課税される場合と非課税となる場合があるため、それぞれの条件を把握しておくことが重要です。
最後に、とくに注意すべきポイントを解説します。

注意点①課税事業者の判断基準

消費税が課税されるかどうかを正しく判断するには、自身が課税事業者かどうかを正確に把握することが欠かせません。
とくに、前年の売上が1,000万円を超えたかどうかを誤って判断してしまうケースも少なくありません。
確定申告書や経理資料をもとに正確に確認しましょう。
また、法人の場合は期首から半年間の売上が1,000万円を超えたかどうかを正確に確認することが必要です。
課税事業者の条件は以下の通りです。
個人の場合
前々年の課税売上が1,000万円を超える場合、または前年1~6月の売上が1,000万円を超え、さらに給与支給額が1,000万円を超える場合、課税事業者となります。
法人の場合
前期の期首から半年間の売上が1,000万円を超え、給与支給額も1,000万円を超えた場合、課税事業者とみなされます。
これらの条件を満たさない場合は免税事業者となり、消費税の納付は不要です。

注意点②仲介手数料の計算方法

不動産売却では、不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税が課税されます。
仲介手数料は、売却価格に応じて以下の計算式が適用されます。

●売却価格200万円以下売却価格×5%+消費税
●売却価格200万円超~400万円以下売却価格×4%+消費税
●売却価格400万円超売却価格×3%+消費税


これらは法律で定められた上限金額を算出するための計算式です。
不動産会社によっては、上限額以下の料金を提示する場合もあります。
適正な手数料であるかどうかを確認し、サービス内容もあわせて検討することが大切です。

注意点③消費税の納付方法

課税事業者に該当する場合、売却する不動産が投資用であれば消費税の納付が必要です。
納付に関するポイントは以下の通りです。

●土地は非課税
●建物部分には10%の消費税が課税
●仲介手数料や司法書士報酬にも消費税が課税


納付のタイミングは以下のように異なります。

●仲介手数料や司法書士報酬契約締結時や引き渡し時
●建物売却の消費税確定申告の際に納付
●確定申告は、不動産を売却した翌年の年度末までにおこないます。


また、直前の課税期間に48万円以上の建物を売却した場合、中間申告と納付が必要になることもあるため、注意しましょう。

まとめ

不動産売却時に消費税が課税されるかどうかは、売主の状況や取引内容によって異なります。
土地は非課税ですが、建物や関連費用には消費税が加算されることがあります。
売却を計画する際は、まず自身が課税事業者に該当するかを確認し、次に売却予定の物件にどのような税金がかかるのかを把握することが大切です。
不動産会社や税理士に相談することで、費用や手続きをより正確に理解し、安心して売却を進めることができます。