不動産売却で確定申告が必要なケースとは?必要書類や期間も解説

不動産売却で確定申告が必要なケースとは?必要書類や期間も解説

不動産売却のあと、確定申告が必要になるケースがあります。
土地や建物を売る行為や確定申告は、一般的に日常的におこなうものではありません。
そのため、どのような手続きかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
今回は確定申告とはなにか、必要書類や手続きをおこなうべき期間について解説します。
福岡県福岡市や糸島市、福津市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における確定申告とは?

不動産売却における確定申告とは?

まずは、不動産売却における確定申告とはなにか、必要なケースを含め解説します。

確定申告とは?

確定申告とは、1年間の所得を申告し、税金を正しく納税するための手続きです。
会社員の場合、一般的には会社が手続きをしてくれるため、ご自身で申告することはないといえます。
しかし、土地や建物を売り確定申告が必要になったときは、ご自身で手続きをおこなわなくてはなりません。
申告義務があるのにもかかわらず、無申告のまま放置してしまうと、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課せられることになります。
不動産売却をしたあとは、確定申告が必要になる可能性を念頭に置いておいてください。

必要なケースとは?

確定申告が必要なケースは、売却によって利益を得たときです。
土地や建物を売って得た利益は、譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-(取得費+譲渡費用)
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額のことです。
買主から支払われた金額がすべて利益になるわけではなく、取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
取得費とは、土地や建物を購入した際にかかった費用を指し、建築費用や印紙税、仲介手数料や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことで、印紙税や仲介手数料、解体費用などは、譲渡費用として計上されます。
もし譲渡費用が生じた場合、その金額に応じた譲渡所得税を納めなければなりません。
つまり、譲渡所得税を正しく計算するために、確定申告が必要になるということです。
また、売却で損失が生じた場合、その損失分をほかの所得から控除することができます。
控除によって1年間の所得を少なくできれば、税金の負担も軽減できるでしょう。
不動産売却と確定申告を正しくおこなうことで、譲渡所得の計算や特例の利用がスムーズになり、結果として支払う税金を抑えられる可能性があります。
なかには控除を適用するだけでなく、特定の要件を満たすことで追加の減税措置も受けられることがあるため、事前にしっかり調べておくことが大切です。
この控除を利用する場合は、利益が生じていなくても確定申告が必要です。

手続きの流れと税金の計算方法

申告手続きの流れは、下記のとおりです。

●必要書類を確認し、用意する
●利用できる特例を確認する
●税金の金額を計算する
●申告書に必要事項を記入する
●期間内に提出する


まずは、必要書類を準備することから始めます。
用意すべき必要書類は、後述します。
必要書類が揃ったら、次の流れは利用できる特例を確認することです。
不動産売却で利用できる主な特例として、3,000万円の特別控除が挙げられます。
3,000万円の特別控除とは、条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。
そして下記の計算方法を用いて、納税額を計算します。
譲渡所得×税率
税率は下記のとおり、不動産の所有期間によって異なります。

●所有期間5年以下(短期譲渡所得)39.63%
●所有期間5年超え(長期譲渡所得)20.315%


所有期間によって、税率が2倍近く異なることがわかるでしょう。
税金の計算ができたら申告書に必要事項を記載し、税務署に提出します。

不動産売却の確定申告で準備する必要書類

不動産売却の確定申告で準備する必要書類

続いて、確定申告で準備する必要書類について解説します。

税務署で用意する必要書類

税務署で用意する書類として、下記が挙げられます。

●確定申告書第一表・第二表
●確定申告書第三表
●譲渡所得の内訳書


確定申告書第一表・第二表とは、1年間の所得を記入するための書類で、前年の損失を計上する場合も、この書類を使用します。
最寄りの税務署または、国税庁のホームページより取得することが可能です。
確定申告書第三表とは、不動産売却で得た譲渡所得を記載する書類となります。
譲渡所得はほかの所得と合算しない、分離課税となるので、別に用意が必要です。
譲渡所得の内訳書には、売却した土地や建物の所在地や売却金額、支払った経費などの金額が記載されます。
国税庁のWebサイトや税務署で入手できるため、確定申告時に必要となるよう必ず取得して保管してください。

自分で用意する必要書類

自分で用意する必要書類は、下記のとおりです。

●売却時の売買契約書(コピー)
●仲介手数料の領収書(コピー)
●登記事項証明書


売却時の売買契約書と仲介手数料の領収書は、原本でなくても大丈夫です。
売買契約書は譲渡価格を知るために必要で、仲介手数料の領収書は取得費を計算する際に必要となります。
用意しなくても手続きは可能ですが、支払う税金の金額が増えてしまうので注意が必要です。
登記事項証明書には、不動産の所有者や所在地、権利関係などが記載されており、申告の際に必要となります。
法務局の窓口や郵送、オンライン上でも取得することが可能です。

源泉徴収票やマイナンバーカードも用意する

給与の源泉徴収や控除を受ける場合は、源泉徴収票が必要となります。
申告にはマイナンバーカードも必要となり、電子申告では、マイナンバー方式とID・パスワード方式から選ぶことが可能です。
また、マイナンバー方式で申告する場合は、ICカードリーダライタも用意しなければなりません。
ID・パスワード方式なら、マイナンバーカードもICカードリーダライタも不要で、スマートフォンで手軽に申告できます。
ただし、税務署にて本人確認が必要となることに注意が必要です。

不動産売却で確定申告をする際の期間や申請場所

不動産売却で確定申告をする際の期間や申請場所

最後に、不動産売却で確定申告をする際の、期間や申請場所について解説します。

時期はいつ?

手続きをする時期は、不動産を引き渡した日の翌年の、2月16日~3月15日です。
たとえば令和5年の5月に売った場合、令和6年の2月16日~3月15日に申告手続きをします。
売却した年に申告するわけではないので、注意が必要です。

申告場所は?

申告場所は、現在住んでいる場所を管轄する税務署となります。
売却した土地や建物がある場所の税務署ではないので、間違えないようご注意ください。
マイナンバー方式やID・パスワード方式を用いた電子申告の場合は、税務署に足を運ばずに手続きがおこなえます。
インターネット環境があれば、お好きなタイミング(システムの休止時間は除く)で申告できるのがメリットです。
毎年確定申告の時期になると、税務署の窓口はとても混雑し、完了するまでに時間がかかります。
なるべく早めに手続きをおこなったり、電子申告を選んだりすると、スムーズに手続きができるでしょう。

納税時期の違い

土地や建物を売ったあとにかかる譲渡所得は、所得税と住民税を総称したものです。
所得税は確定申告の期間に納税し、住民税は申告をした年の6月ごろに支払うことになります。
住民税は申告から期間が経過してから納税することになり、納税時期が違うことを忘れないよう、ご注意ください。

まとめ

確定申告とは、1年間の所得を申告し、税金を正しく納税するための手続きです。
手続きの際の必要書類は、法務局で用意するものと自分で用意するものがあります。
手続きをする時期は、不動産を引き渡した日の翌年の2月16日~3月15日となっており、売却した年ではないので注意が必要です。