不動産購入時に目にする共有名義とは?メリット・デメリットについても解説
不動産を購入する際に、複数人の共有名義で取得することを考えている方もおられるでしょう。
しかし、安易に共有名義で不動産を購入してしまうと、将来的にトラブルの原因となる可能性があるため注意が必要です。
そこで、不動産の共有名義とはなにか、共有名義で購入するメリットとデメリットについて解説します。
共有名義でマイホーム購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産を購入する前に知っておきたい共有名義とは?
不動産を購入する方法は、1人の名義で登記する単独名義と、複数人で登記する共有名義の2種類があります。
複数人で不動産を購入する共有名義は、単独名義と比べて気を付ける点も多いため、メリットとデメリットの両方を把握しておくことが大切です。
ここでは、まずは共有名義とはなにかについて解説します。
不動産の共有名義とは
不動産の共有名義とは、共同で出資し、出資額の割合に応じて持分を定めて登記することです。
たとえば、夫婦で不動産を購入する際に半分ずつ出資した場合、持分はそれぞれ2分の1となります。
相続時には、相続割合に応じて持分が決まります。
一方、単独名義とは、1人の名義で登記することです。
これは、1人が購入資金を全額出資し、頭金を支払って住宅ローンを組むことを意味します。
共有名義となるケース
前述したような共有名義となるケースとして考えられるのは、以下のような場合です。
●単独で購入する資金がなかった
●夫婦で不動産を購入する場合
●不動産を複数人の相続人で相続した
共有名義になるケースとしてまず考えられるのは、単独での購入が難しく、共有名義でなければ購入できなかった場合です。
たとえば、単独では難しい借入額でも共同であればローンを組みやすくなります。
希望の融資額が受けやすいため、共有名義となるケースが多いでしょう。
また、共働きが増えているため、お互いにローンを負担し返済していく形も増えています。
そのほか、相続により複数人で不動産を所有することになった場合も、共有名義となることがあります。
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共有名義で不動産を購入するメリット
続いて、共有名義で不動産を購入するメリットを解説します。
共有名義は、リスクを伴うケースも多いですが、税金面での優遇や節税といったメリットが得られます。
メリット①住宅ローン控除が人数分受けられる
共有名義で不動産を購入する1つ目のメリットは、住宅ローン控除がそれぞれに適用される点です。
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の0.7%が住民税と所得税から減税される制度です。
新築住宅の場合は原則として13年間、中古住宅の場合は10年間の控除を受けることができます。
たとえば、年末時点で夫のローン残高が3,000万円、妻の残高が1,000万円の場合、夫は21万円、妻は7万円までの控除を受けることが可能です。
所得の少ない方ほど、共有名義であればそれぞれが控除を活用でき、世帯全体で受けられる控除額合計が増えることになります。
一方、単独名義であれば、片方しかローン控除を受けることができません。
このように、共有名義で不動産を購入すれば、住宅ローン控除がそれぞれに適用され、控除額が増えるメリットがあります。
ただし、所得税額が控除額に満たない場合、控除額の上限が所得税額となり、支払った税金以上の金額が戻ることはないため、注意が必要です。
メリット②売却の際に特別控除がそれぞれ適用される
共有名義の不動産を売却する際には、それぞれに特別控除が適用されるメリットもあります。
不動産を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円まで控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。
この特例は、不動産の名義人全員に適用されるため、不動産売却時の節税に大いに役立つでしょう。
たとえば、夫婦の共有名義で不動産を所有しており、それぞれが持分をすべて売却した場合、夫婦両方に3,000万円の特別控除の特例が適用されます。
結果的に、夫婦で最大6,000万円分の控除が受けられるため、納税額を抑えることができます。
メリット③相続税が節税できる
共有名義の場合、単独名義よりも相続税が節税できる可能性があります。
たとえば、マイホームが夫の単独名義だった場合、夫が亡くなると不動産の評価額がそのまま相続税の課税対象となります。
しかし、共有名義であれば、夫の持分のみが相続税の課税対象になるため、単独名義のときよりも相続税を節税することが可能です。
なお、共有名義で不動産を購入する場合の持分割合は、出資した資金の割合で決まります。
仮に、資金を出していないのに共有名義にしたり、実際に支払った金額以上の割合で登記したりした場合、贈与とみなされるため、注意が必要です。
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共有名義で不動産を購入するデメリット
共有名義で不動産を購入すると、前述したように節税対策となるメリットがありますが、デメリットも多いです。
そのため、安易に共有名義にしてしまうと、将来的にトラブルに発展する原因になり兼ねないため慎重に判断しましょう。
ここでは、共有名義で不動産を購入するデメリットを解説します。
デメリット①共有者の同意がなければ売却できない
共有名義で購入した不動産は、共有者の同意が得られなければ売却できないというデメリットがあります。
たとえば、自分が多くの持分を持っていた場合でも、それは例外ではありません。
売却する際には、共有者全員の署名および捺印が必要です。
将来的に売却を検討している方は、離婚により売却することになった場合には注意が必要です。
デメリット②共有者が他界すると相続の対象になる
不動産の共有名義人が他界すると、その共有者の持分は相続の対象となります。
このとき、複数人で相続すると、もともと夫婦の共有名義であった不動産が3人、4人、5人と増え、複雑になる可能性があります。
その結果、不動産を売却する際に共有者全員の意見がまとまらないなど、トラブルが発生するケースが考えられるでしょう。
デメリット③贈与税の対象となることがある
たとえば、夫婦の共有名義で不動産を購入したものの、妻が仕事を辞めて収入がなくなり、夫が妻のローン分も支払うようなケースがあります。
このような場合、妻から夫への贈与とみなされ、夫に贈与税がかかる可能性があります。
また、前述したように、実際に出資した以上の割合の持分で登記すると、贈与とみなされるため、注意が必要です。
デメリット④住宅ローン諸費用がそれぞれにかかる
名義人が単独の場合に比べて、共有名義の場合は住宅ローン諸費用が人数分かかる点がデメリットといえます。
不動産を購入する際、住宅ローンにかかる費用として、登記手数料や事務手数料などがあります。
単独名義であれば1人分のみ支払うことになりますが、共有名義の場合は名義人の数だけ諸費用がかかるため、注意が必要です。
このように、共有名義で購入することは多くのデメリットやリスクを伴うため、メリットだけでなくデメリットも考慮して判断することが重要です。
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まとめ
共有名義の不動産とは、複数人で1つの不動産を所有している状態のことをいいます。
共有名義は、住宅ローン控除や売却時の特例などを共有者全員に適用されるなどのメリットは得られますが、売却時に同意が必要であったり多くの費用が掛かる点に注意しなければなりません。
そのため、共有名義で不動産を購入することを検討している場合は、メリットだけでなくデメリットも考えながら決めることをおすすめします。
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