不動産売却でかかる税金の種類は?節税のポイントも解説

不動産売却でかかる税金の種類は?節税のポイントも解説

土地や建物の売却時は「いくらで売れるだろう…?」と、どうしても売却金額に着目しがちです。
しかし、売るときや利益が生じた際にかかる、税金についても知っておかなくてはなりません。
では、一体どのような税金がかかるのでしょうか?
そこで今回は、不動産売却をお考えの方に向け、かかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税のポイントについて解説します。

不動産売却でかかる税金の種類とは?

不動産売却でかかる税金の種類とは?

まずは、不動産売却でかかる税金の種類について解説します。

種類1:印紙税

種類としてまず挙げられるのは、印紙税です。
印紙税とは、売買契約書にかかる税金で、収入印紙を貼付して納税します。
売主と買主がそれぞれ契約書を1通ずつ所有する場合、印紙税は双方が負担するのが一般的でしょう。
印紙税は契約金額に応じて、下記のとおり異なります。

●50万円超え100万円以下:1,000円
●100万円超え500万円以下:2,000円
●500万円超え1,000万円以下:1万円
●1,000万円超え5,000万円以下:2万円
●5,000万円超え1億円以下:6万円


売却価格が500万円~1億円なら、印紙税は5,000円~3万円ほどとなります。

種類2:譲渡所得税

譲渡所得税も、税金の一つです。
譲渡所得税とは、不動産売却で利益が生じた際にかかる税金です。
所得税と住民税を合わせたもので、土地や建物を売却した日の翌年に支払うのが一般的でしょう。
土地や建物を売って得た利益は、譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得税は、譲渡所得の額に応じて異なるため、利益が多ければその分税金の負担も大きくなります。
利益が出ずに赤字となった場合、譲渡所得税は非課税です。

種類3:登録免許税

かかる税金の種類として、登録免許税も挙げられます。
登録免許税とは、所有権の移転登記や抵当権抹消登記、相続登記などにかかる税金です。
たとえば、売却予定の土地や建物に抵当権が設定されている場合、抹消登記をおこなわなければ買主に引き渡すことができません。
そのため、住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する場合は、抵当権抹消登記が必要になります。
登録免許税の金額は、不動産1件につき1,000円です。
土地と建物それぞれにかかるため、土地付きの建物を売却する場合は2,000円の支払いが必要になります。

税金4:仲介手数料の消費税

仲介手数料の消費税も、不動産売却にかかります。
仲介手数料とは、媒介契約を締結した不動産会社に支払う費用で、売却が成立した際に発生します。
不動産の価格に応じて金額が決まり、高額であるほど仲介手数料と消費税の金額も増加するでしょう。
個人間での取引では、仲介手数料はかからないため、消費税の負担もありません。
ただし、不動産の取引は大きなお金が動いたり、専門的な知識が必要な場面があったりするため、不動産会社を介する方が安心できるでしょう。

不動産売却でかかる税金の一つ譲渡所得税の計算方法

不動産売却でかかる税金の一つ譲渡所得税の計算方法

続いて、譲渡所得税の計算方法について解説します。
先述のとおり、譲渡所得税は、土地や建物を売った日の翌年に支払う税金です。
売却から支払いまで期間が空いてしまう可能性があり「納税を忘れていた!」「思った以上に高額だった…といった事態にもなりかねません。
あらかじめ計算方法を知っておき、どのくらいの金額になるのかを把握しておくことをおすすめします。

ステップ1:譲渡所得を算出する

まずは、不動産売却で得た利益である譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-(取得費+譲渡費用)
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額のことです。
固定資産税の清算金も、総収入に含まれます。

ステップ2:取得費と譲渡費用を算出する

譲渡費用が算出できたら、次に取得費と譲渡費用の計算をおこないます。
取得費とは、売却予定の土地や建物を購入した際にかかった費用を指します。
取得費は経費として認められ、譲渡所得から差し引くことが可能です。
取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

●土地の購入代金や建物の建築費
●契約書に使用した印紙税
●登録免許税や司法書士への報酬といった登記費用
●不動産取得税
●仲介手数料


購入したのが昔だったり、相続した家を売却する場合、取得費がわからないことがあります。
そのような場合は、売却価格の5%相当を取得費として計上します。
譲渡費用とは、土地や建物を売却する際にかかった費用のことです。
主なものとして、下記が挙げられます。

●契約書に使用した印紙税
●仲介手数料
●解体費用など


譲渡所得税を計算する際は、取得費とともに、上記のような譲渡費用も不動産売却で得た総収入からマイナスします。

ステップ3:税率をかける

税率は、下記のとおり土地や建物の所有期間によって異なります。

●所有期間5年以下:39.63%(短期譲渡所得)
●所有期間5年超え:20.315%(長期譲渡所得)


短期間で売った場合、短期譲渡所得の税率が適用され、税金の負担が大きくなります。

不動産売却でかかる税金を節税するためのポイント

不動産売却でかかる税金を節税するためのポイント

最後に、節税するためのポイントについて解説します。

節税のポイント1:購入額(取得費)がわかる書類をなるべく多く用意する

節税のポイントとしてまず挙げられるのは、購入額(取得費)がわかる書類をできるだけ多く用意することです。
先述の通り、取得費がわからない場合、概算取得費を使用することになります。
実際にかかった取得費より金額が低い場合、その分支払う税金が多くなるため、注意するようにしましょう。
取得費をできるだけ多く計上すれば、譲渡所得の圧縮につながります。
売買契約書や工事の領収書、通帳の記録などがあれば、取得費として認められる可能性があるので、できるだけ多くの書類を集めてください。

節税のポイント2:売りに出すタイミングを考える

売りに出すタイミングを考えることも、節税のコツです。
先述のとおり、譲渡所得税の税率は、売却する土地や建物をどのくらいの期間所有していたかによって異なります。
所有期間が5年以下の場合、売却すると高い税率が適用され、多くの税金を支払うことになります。
すぐに売らなければならない事情がなければ、長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングでの売却を検討することが有利です。

節税のポイント3:特例を利用する

節税につなげる方法として、特例を利用することも挙げられます。
土地や建物を売却する際に利用できる特例の一つが、3,000万円の特別控除です。
条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
つまり、この特例を利用して譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、税金が非課税となることになります。
3,000万円の特別控除は、利用できる方が広く、節税効果が高いため、ぜひ利用してみてください。
ただし、住宅ローン控除との併用はできないため、どちらを使用する方が有利かを検討する必要があるでしょう。

まとめ

不動産売却では印紙税や登録免許税、譲渡所得税や仲介手数料の消費税など、さまざまな種類の税金がかかります。
譲渡所得税の計算は少し複雑なため、いくつのステップにわけて計算するとわかりやすいです。
節税するためのポイントは、購入額(取得費)がわかる書類をなるべく多く用意することや、長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングで売ること、節税につながる特例を利用することなどが挙げられます。