空き家を売るのと貸すのはどっちが良い?判断基準や売る方法を解説
空き家を所有すると、維持費や税金などの負担が生じますよね。
負担を減らすには、使っていない空き家を早めに売却するか、賃貸に出すことがおすすめです。
しかし、どちらがより適切かは、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを考慮することが重要です。
本記事では、売るのと貸すのはどちらが良いのか、判断基準や売る場合の売却方法、売却する際のポイントを解説します。
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空き家は売るのと貸すのとどちらが良いのか?
空き家を所有している方は、売ったほうが良いのか貸すほうが良いのか悩むところでしょう。
それぞれのメリット・デメリットや判断基準を解説します。
空き家を売るメリット・デメリット
空き家を売却する利点としては、一時的に大きな資金を手に入れることができる点が挙げられます。
得られた資金は生活費やローン返済などに利用できるほか、所有することの責任や手間から解放される点もメリットです。
一方、デメリットとしては、一度売却すると不動産を取り戻すことが難しい点が挙げられます。
空き家を売ると、将来的に家族に財産を残すことができなくなる可能性があります。
空き家を貸すメリット・デメリット
一方で、空き家を賃貸に出す場合のメリットは、定期的に家賃収入を得られることです。
売却のように大きな一時金は得られませんが、入居者がいる限り安定した収入源となります。
さらに、所有権を保持できるため、将来的に自分が住むか、子どもへの相続が可能です。
ただし、入居者の管理や家賃回収、トラブルへの対応など、維持管理には手間とコストがかかります。
これらの業務は不動産会社に委託することも可能ですが、管理手数料が発生します。
それぞれの特徴を理解したうえで、ご自身の状況や将来の計画に合わせて最適な選択をすることが大切です。
空き家を売るか貸すかの判断基準とは?
空き家を売却するか賃貸に出すかの判断は、さまざまな要因を考慮する必要があります。
まずは、賃貸市場の需要がある地域かどうかを調査しましょう。
入居者が見つからなければ家賃収入は得られないため、人口が減少している地域では賃貸経営が困難な場合があります。
とくに過疎化が進むエリアでは、物件の価値が下がる前に売却を検討するのが適切です。
また、すぐに売却するか、あるいは5年間は賃貸に出してから売却するかの両方の経済的な影響を比較することも重要です。
5年間賃貸に出した後の売却価格は、その間の賃料収入と5年後の物件価格から、維持管理費などを差し引いて考えます。
両方を比較して金額に大きな差がなければ、どちらを選んでも問題ありませんが、賃貸は管理の手間がかかるため、手間を避けたい場合は売却が適しているでしょう。
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空き家を売る際の売却方法とは
空室リスクや管理の負担を避けたい方は、売却を選ぶのがおすすめです。
空き家を売ることを選択した場合、売却方法にはいくつかの選択肢があります。
具体的な売却方法を把握して、効率的な空き家売却を目指しましょう。
①そのままの状態で売る方法
売却方法の1つとして、そのままの状態で売る方法があります。
空き家の売却においてもっとも手間がかからない方法です。
不動産市場で「中古住宅」と呼ばれる物件は、新築住宅を除き築20年以内の比較的新しい物件を指します。
もし所有する空き家が築20年を超える場合は「中古住宅」とは呼ばず、「古家付き土地」として売り出すことが一般的です。
古家付き土地は、建物の価値はほとんど考慮されず、土地自体の価値をメインとして売却します。
築年数が古くても、まだ住める状態の空き家や、費用を抑えて早く手放したい場合には、古家付き土地としての売却が適しています。
②解体して売る方法
築年数が古く、劣化が進んだ空き家の場合、建物を解体してから売却する方法がおすすめです。
劣化した建物があると、購入後に解体する必要があり、その手間とコストが購入希望者にとってネックになるためです。
また、売れ残ると空き家が危険とみなされ、自治体から指導を受けるリスクもあります。
解体して土地だけを売る場合、空き家を取り壊すことによって固定資産税が上がる点には注意が必要です。
通常、建物があると住宅用地の特例により固定資産税や都市計画税が軽減されますが、解体後は住宅用地の特例が適用外となります。
また、木造の一戸建てを解体する場合、だいたい1坪あたり3万円から4万円の費用がかかることも、費用を考慮するうえで重要なポイントです。
解体して土地のみを売却することは、購入者にとって魅力的な選択肢となりますが、これらのコストやリスクを理解したうえで検討することが重要です。
③リフォームしてから売る方法
もしまだ住むことが可能な空き家を所有しており、高く売りたい場合は、リフォームを施してから売却することを検討してみましょう。
多くの中古住宅の購入者は、引っ越し後すぐに住める状態の家を求めています。
古い空き家はそのままでは魅力を感じられないことが多いです。
この問題を解決するのがリフォームです。
リフォームにより、壁紙の剥がれ、床材の劣化、水回りの老朽化などの問題が解消され、家全体の価値を向上させることができます。
ただし、リフォームには時間とコストがかかることを考慮する必要があります。
リフォームの規模や内容によっては、投じた費用以上の価値が得られない場合もあるため、計画的に進めることが重要です。
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空き家をスムーズに売るためのポイントとは?
空き家は通常の住宅と比べて売却期間が長引きがちですが、事前に準備を整えると、取引を迅速に進めることが可能です。
①境界確定測量をおこなう
空き家を売る際にとくに重要なのは、隣接する土地との境界を確定させることです。
古い土地では、境界線が不明瞭になっている場合が多く、境界が原因で隣地所有者とのトラブルが発生することがあります。
そのため、売却をスムーズに進めるためには、確定測量をおこない、境界線を明確にすることをおすすめします。
②物件の状態を把握する
空き家をスムーズに売るためには、物件の状態を正確に把握し、それを契約書に明記することが重要です。
とくに古い空き家を売る際は「契約不適合責任」に注意が必要となります。
契約不適合責任とは、売主が契約内容と一致しない不動産を引き渡した場合に負う責任のことです。
もし契約書に記載されていない雨漏りやシロアリなどの不具合が発見された場合、売主が修繕費用を負担することになります。
このようなリスクを避けるためには、ホームインスペクション(住宅診断)を専門家に依頼することをおすすめします。
住宅診断を通じて、物件の現状を詳細に把握し、その結果を契約書に反映させることが可能です。
住宅診断の実施は、契約不適合責任のリスクを大幅に減少させることができ、同時に買主に対しても安心感を提供し、成約につなげやすくなります。
③長期的な計画を建てる
空き家を売却する際には、長期的な計画を立てることが重要です。
空き家の数は年々増加しており、建物の状態や立地によってはすぐに買主が見つからないこともあります。
焦って売却すると、買主の値下げ交渉に応じてしまい、損をしてしまう可能性が高まります。
そのため「空き家の売却には時間がかかる」と心得て、じっくりと時間をかける計画を立てることが望ましいです。
もし、売却を急ぐ必要がある場合は、不動産会社による「買取」も考慮してみてください。
買取では仲介を通じた売却に比べて価格が低くなることが一般的ですが、買主を探す必要がなく、数日から1か月程度で速やかに現金化することが可能です。
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まとめ
空き家を売るか貸すか迷った場合の判断基準は、地域の賃貸需要や5年間貸した場合の価格と5年後に売却する場合の価格を比較することです。
売却方法は、そのままの状態で売る方法と解体して売る方法、リフォームして売る方法が挙げられます。
空き家を売却する際のポイントは、境界確定と長期的な計画を立てること、物件の状態を把握することの3つです。
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