ローン残債がある不動産は売却できる？売る方法や注意点を解説

住宅ローンのローン残債はあるものの、何らかの事情で不動産を売却したいと考えている方もいらっしゃるかもしれません。
ローン残債がある不動産を売却する方法はありますが、さまざまな注意点も存在します。
今回は、不動産に設定された抵当権とは何か、ローン残債のある不動産を売却する方法や注意点について解説します。

ローン残債がある不動産に設定されている抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンをはじめとする債務の担保になった財産に付けられる債権者側の権利です。
住宅ローンでいえば、購入する不動産に対して住宅ローンを融資する金融機関が設定する権利を指します。
抵当権が設定されている不動産は、債務者が返済を滞納した際に金融機関が差し押さえることが可能です。

抵当権を抹消しないと不動産は売却できない

住宅ローンを借りるにあたり抵当権を設定した不動産は、抵当権を抹消しない限り売却できません。
これは、抵当権が残っている限り金融機関にその不動産を差し押さえられる可能性が残るためです。
多くの買主の方は、自分が購入した不動産が差し押さえられるのを回避するため、そもそも抵当権付きの不動産を避ける傾向にあります。
ただし、ローン残債がある状態では抵当権を抹消することはできません。

ローン残債を完済すれば抵当権を抹消できる

抵当権が設定された不動産は、ローン残債を完済すれば抵当権を抹消できます。
不動産に設定された抵当権を抹消するには、ローンを完済すると金融機関から届く書類を使って手続きをおこなわなければなりません。
有効期限がある書類もあるため、基本的にはローンを完済し次第抵当権の抹消手続きをおこなうのがおすすめです。

ローンを完済していれば自由に不動産を売却できる

住宅ローンを完済して抵当権を抹消した不動産であれば、所有者は自由に売却できます。
逆にいえば、ローン残債がある状態では自由な売買は難しいです。
住宅ローンが残った状態で通常どおりの売却ができるかは、ローン残債の金額と予想される売却代金によります。
なお、ローンの返済が滞って抵当権のある不動産を差し押さえられると競売にかけられる可能性が高いです。
また、競売は通常の売却とは異なり、不動産の所有者の意思に関わらず進められてしまうため、安値で家を失うこともあります。
競売を防いで不動産を売却するためにはしっかり住宅ローンを完済するか、早めに金融機関に相談することが大切です。

ローン残債がある不動産を売却する方法

住宅ローンの残債がある不動産でも、状況次第では売却が可能です。
予想される売却価格がローン残債を上回るアンダーローンと、ローン残債を下回るアンダーローンとで状況が異なります。

アンダーローンならそのまま売却できる

売却価格が現在のローン残債を上回るアンダーローンであれば、そのまま不動産を売却できます。
アンダーローンの状況であれば、売却代金によってローン残債を一括で返済可能です。
そのため、引き渡しと代金の精算、所有権移転登記をおこなう際に抵当権抹消登記をおこなえます。
売却価格がローン残債を上回りそうかどうかは、その不動産の相場を調べれば判断可能です。
不動産会社に査定を依頼すれば、具体的な金額も分かるでしょう。
ただし、調べた相場や査定額で必ず売却できるわけではないため注意が必要です。

リースバックを利用すれば引っ越さずに売却できる

リースバックを利用して不動産を売却すれば、自宅から引っ越すことなく売却できます。
リースバックは、不動産会社に売却した不動産を賃貸物件として借りるシステムです。
ローン残債があっても、アンダーローンであればリースバックを利用できる可能性があります。
ただし、リースバックを利用すると毎月家賃を支払わなければなりません。
賃貸物件として借りられる期間にも限りがあることも考えられるため、契約内容などをしっかり確認しておくことが大切です。

オーバーローンでは自己資金を活用する

ローン残債よりも売却代金が少なくなるオーバーローンでも、不動産を売却する方法はあります。
貯金があるのであれば、売却代金で不足する分を自己資金で充当してローン残債を完済可能です。
その状況であれば、抵当権を抹消して不動産を売却できるようになります。
それでもローンの完済が難しいようであれば、金融機関と相談して任意売却に進む必要があるでしょう。
なお、新居を新しく購入するつもりがあるならば住み替えローンを利用する方法もおすすめです。
住み替えローンは別の金融機関に今の不動産のローンを返済してもらうとともに、新居の購入費用を融資してもらう住宅ローンの一形態になります。
旧居の売却と新居の購入を同日にできるケースで利用でき、前のローン残債と新居の購入費用を合わせた金額を借りることが可能です。
ただし、借入金額が大きくなるため返済期間によっては返済計画を立てにくくなるケースもあります。

ローン残債がある不動産の売却における注意点

ローン残債がある不動産を売却する際は、さまざまな注意点に気を付ける必要があります。
不動産のさまざまな条件を加味して売却の計画を立てないと、売却代金などが見込み違いになる可能性もあるでしょう。

築年数によっては予想より売却価格が下がる

ローン残債のある不動産を売却する際の注意点は、不動産の築年数です。
不動産は築年数が古いほど購入時の価格よりも価値が下がってしまいます。
そのため、築年数によっては残債を完済しきれるほどの価格では売れない可能性があるのです。
駅から近い、周辺に便利な施設が多い、再開発エリアに入っているなど、何らかの付加価値があれば価格が下がりにくいものの、そうでなければ価格は大きく下がっていきます。
なお、木造一戸建て住宅であれば築22年、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなどであれば築47年で建物部分の価値はほとんどなくなるため注意しましょう。

借り入れ先の金融機関に事前に連絡する

ローン残債がある状態で不動産を売却する際は、住宅ローンの借り入れ先の金融機関に事前に連絡しておきましょう。
これは、売却代金の予想額がアンダーローンでもオーバーローンでも同じことです。
金融機関によって、一括でローンを完済するための手続きに必要な期間や手数料などは異なります。
一般的には手続きに2～3週間かかりますが、金融機関によっては1か月以上の手続きが必要なケースもあります。
店舗に直接来店するよういわれたり、返済期日を指定されたりする可能性もあるため注意しましょう。
まずは電話で一括返済の手続きについて問い合わせ、金融機関の案内に従って手続きを進めるのがおすすめです。

任意売却後も返済義務は残る

オーバーローンであれば任意売却の選択肢もありますが、任意売却では相場よりも売却価格が下がる可能性があります。
任意売却であればその状態でも不動産の売却自体は可能ですが、返済しきれないローンは残るため注意が必要です。
任意売却後のローン残債についても返済義務は残りますので、売却後も地道に返済を続けなければなりません。
また、任意売却は金融機関による了承がなければ実行できないため気を付ける必要があります。
任意売却に移行すると債権の回収が難しくなるため、多くの金融機関はローンを滞納していない方の任意売却を嫌がる傾向にあるのです。
ローン残債がある不動産については、不動産会社と金融機関の両方に相談しながら売却を進めることをおすすめします。

まとめ

ローン残債がある不動産には金融機関による抵当権が設定されており、そのままでの売却はできません。
そのため、売却代金や自己資金を用いてローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
金融機関には事前に連絡をしておく必要があるため、不動産の売却を考えているのであれば早めに相談してみてください。