不動産購入はどういう流れ？注意点と併せて解説

不動産を購入したいと思っても、なにから始めれば良いのか、どのような流れで進めるのかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、あとで後悔しないためにも、不動産を購入するときの注意点を知っておきたい方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産の販売形態や購入の流れ、注意点について解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入時の流れ1：販売形態を把握する

まずは、不動産を購入する方法から解説します。
不動産の販売形態は、大きく分けると「売主物件」と「仲介物件」の2種類です。
どちらの販売形態を選択するかによって、手続きの流れが異なります。
それぞれの特徴とメリットを把握したうえで、ご自身に合った販売形態を選択することが大切です。
そこでまずは、2種類の販売形態の概要とメリット・デメリットについて解説します。

売主物件の概要とメリット・デメリット

売主物件とは、不動産の所有者（売主）から直接物件を購入する販売形態です。
個人の方が売主となるケースもまれにありますが、売主物件の売主は不動産会社であることがほとんどです。
不動産会社が売主となる場合、不動産会社が買い取った物件をリフォームや分筆などをして再販売するケースと、不動産会社が物件を新築して販売するケースがあります。
売主物件のメリット
売主物件を購入するメリットは、仲介手数料がかからないことです。
のちほど解説しますが、不動産会社を介して物件を購入する際には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料はそれなりの金額になるため、それがかからない売主物件の場合、購入時の諸費用を抑えることができます。
また、物件を探す必要がないため、取引がスピーディーです。
売主物件のデメリット
売主物件は、ご自身で物件を探さなければなりません。
また、個人売買の場合は、トラブルになる恐れがあるため注意が必要です。

仲介物件の概要とメリット

仲介物件とは、不動産会社に仲介を依頼して取引する販売形態です。
不動産会社が物件を探し、希望条件に合ったものが見つかれば購入するという流れです。
仲介物件のメリット
仲介物件は、事前に提示した希望条件に見合った物件を不動産会社が探すため、ご自身で物件探しをする手間がかかりません。
また、売主との交渉や契約手続きなども不動産会社があいだに入っておこなうため、トラブルになる心配が少ない点もメリットです。
仲介物件のデメリット
仲介物件は、売買契約が成立したときに、その報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、法律によって上限が定められており、上限額を提示する不動産会社がほとんどです。
売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限額は、「（物件価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算できます。
たとえば、売買価格が2,000万円の場合、「（2,000万円×0.03＋6万円）×1.1＝72万6,000円」となります。
この計算方法を知っておくことで、仲介手数料の目安を把握できるため、資金計画の参考に覚えておきましょう。

不動産購入時の流れ2：手続きの流れに沿って契約する

不動産を購入するときは、流れを把握しておくとスムーズに取引を進めることができます。
そこで次に、不動産を購入するまでの一連の流れについて解説します。

ステップ1：条件を決め物件を探す

まずは希望条件を絞り込み、条件に近い物件を探します。
間取りや立地条件、周辺環境など、現在の家族構成やライフスタイルに合うことはもちろん、将来を見据えて検討することが大切です。

ステップ2：資金計画を立てる

希望条件に合った物件がどれくらいの価格なのか、ご自身でも相場をチェックしたうえで、資金計画を立てます。
頭金をいくら出せるのか、毎月どれくらい返済できるのかなど、シミュレーションしてみましょう。

ステップ3：購入を申し込み住宅ローンの事前審査を受ける

物件が決まったら、購入の申し込みをおこないます。
住宅ローンを組めるかどうかを確認しなければならないため、金融機関の事前審査を受ける必要があります。

ステップ4：売買契約を結ぶ

売主と条件交渉をおこない、双方が納得したうえで売買契約を結びます。
このときに、購入価格の5％～10％ほど手付金を支払わなければなりません。
また、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
売買契約を結んだあとも、引渡しまで不動産会社のサポートは続くため、仲介手数料は媒介契約を結ぶときと引渡しのときの2回に分けて支払うのが一般的です。

ステップ5：住宅ローンの契約をする

住宅ローンの事前審査にとおっても、状況によっては融資が受けられないケースもまれにあります。
したがって、住宅ローンの本審査を受け、承認がおりたら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。

ステップ6：決済・引渡し

売主や不動産会社と日程を調整し、決済と引渡し日を決めます。
決済日に残金を支払い、同日に所有権移転登記がおこなわれます。
手続きが終わったら、物件の鍵や設備の保証書などを受け取って引渡しの完了です。

不動産購入時の流れ3：注意点を事前に把握する

不動産を購入するときには、事前に注意点を把握しておくと、あとで後悔したりトラブルになったりすることを回避できます。
そこで最後に、不動産を購入するうえで知っておきたい注意点について解説します。

注意点1：無理のない資金計画を立てる

不動産を購入する際には、物件の購入代金以外に諸費用が発生します。
引っ越し費用や新しい家具の購入費用などもかかるでしょう。
中古物件でリフォームが必要な場合は、リフォーム費用も資金計画に組み込む必要があります。
それらの費用もプラスして資金計画を立てることが大切です。
また、住宅ローンは、長期間に渡って返済していかなければなりません。
返済期間中に収入が減ったり、子どもの教育費がかさんだりなど、家計が苦しくなることも珍しくありません。
したがって、現在の家計だけで判断して住宅ローンを組むのではなく、将来を見据え、無理のない資金計画を立てましょう。

注意点2：災害リスクを確認する

中古物件を購入する場合は、現在の新耐震基準を満たしているかどうかをチェックすることが大切です。
旧耐震基準の物件は、大きな地震が発生した際に倒壊する恐れがあります。
旧耐震基準の物件は担保としての評価が低いため、住宅ローンの審査にとおりにくい傾向にあります。
審査にとおったとしても、借りられる金額が少なくなる可能性があるため注意が必要です。
また、近年、大雨や台風など自然災害による被害が少なくありません。
地域によっては、河川の氾濫や地盤の液状化、津波、土砂災害などが起こりやすい土地があります。
不動産を購入する際には、そのような災害リスクが高いエリアは避けたほうが良いでしょう。
災害リスクは、ハザードマップで確認できます。
ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」や、自治体のホームページなどで閲覧できます。
ハザードマップには、災害リスクだけでなく、避難場所や避難ルートなども記載されているため、万が一のときの備えとしても、不動産購入時に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売買は、どの販売形態を選ぶのかによって購入方法が異なります。
売主物件の場合は直接不動産会社から購入し、仲介物件の場合は不動産会社が物件を探した売主と取引する流れになります。
不動産は高額な買い物であるため、あとで後悔しないためにもしっかりと資金計画を立て、また災害リスクに注目したうえで物件を購入するようにしましょう。